Il existe 2 grands types de sociétés immobilières cotées, les REITs étant les plus populaires

En bourse, on distingue les promoteurs – dont le but est de développer des projets immobiliers en espérant les revendre avec plus-value - et les REITs (Real Estate Investment Trusts). Le but d’un REIT est d’acquérir des biens immobiliers (maisons de repos, surfaces commerciales, entrepôts, résidences,…), de louer ces biens à des gestionnaires et enfin de reverser aux actionnaires du REIT la plus grande partie des revenus sous forme de dividendes. Dans le monde, il y a près de 950 REITs cotés en bourse, dans une quarantaine de pays, dont près de 25 % aux États-Unis où le premier REIT a été lancé en 1960.

Pour bénéficier d’un régime fiscal privilégié (généralement pas d’impôts), les REITs doivent répondre à certaines exigences, parfois différentes selon les pays, comme en France pour les SIIC (Sociétés d’investissement Immobilier Cotées), aux Pays-Bas pour les FBI (Fiscale BelegginsInstelling) ou en Allemagne pour les G-REITs. Pour les différents types de REITS européens, un tableau comparatif très clair et exhaustif peut être consulté sur le site de l’EPRA (European Public Real estate Association).

En Belgique, les REITs, appelées auparavant SICAFI (Société d’Investissements à Capital Fixe Immobilier) en 1995 au moment de leur création ont été renommées SIR (Société Immobilière Réglementée) depuis juin 2014. Les 16 SIR actuellement cotées en Belgique doivent respecter certains critères. Ainsi par exemple, un seul immeuble ne pourra jamais dépasser 20 % de l’ensemble du portefeuille et l’endettement de la SIR ne peut dépasser 65 % des actifs totaux. Mais, surtout, au moins 80 % du bénéfice opérationnel de la SIR doit être redistribué annuellement aux actionnaires sous forme de dividendes (sachant par ailleurs que les gains en capital ne sont pas inclus dans cette obligation de redistribution à condition que les plus-values soient réinvesties dans les 4 ans). À noter que pour les SIR investies à au moins 80 % dans les soins de santé, les dividendes ne sont précomptés qu’à 15 % (contre 30 % pour toute autre action).

La traversée du désert des actions immobilières…

Les actions immobilières et les taux d’intérêt entretiennent historiquement une corrélation inverse ou négative: lorsque les taux montent, les actions immobilières descendent et inversement. C’est très clair sur le graphe ci-dessous qui montre l’évolution depuis 10 ans des actions immobilières européennes (en blanc) et belges (en orange) par rapport à l’évolution des OLO ou taux à 10 ans belges (en jaune). Ainsi depuis la fin 2021, ces taux d’intérêt qui jusqu’alors étaient négatifs, ont brusquement et fortement remonté pour atteindre près de 3 % actuellement…

Toutefois l’effet négatif des taux doit être nuancé, il impacte surtout la juste valeur (théorique) des immeubles de placement des SIR, estimée par des experts évaluateurs indépendants tous les trimestres (comme requis par la loi). De plus, la hausse des taux est beaucoup plus gênante pour les promoteurs (minoritaires en Belgique) que pour les SIR. En effet, le financement des projets des promoteurs est essentiellement basé sur l’effet de levier, et donc sur un endettement important, la hausse violente des taux a donc remis en question voire imposé l’abandon de nombreux projets. D’autant plus que l’explosion du prix des matières premières (briques, tuiles, bois, ciment...) a encore aggravé la situation, gelant ou obligeant l’abandon de projets initiaux…

Par ailleurs, le désamour de certains investisseurs pour les actions immobilières s’explique aussi par la concurrence accrue des obligations, à la suite de la hausse des taux, qui ont réduit le différentiel avec les rendements dividendaires. Enfin la déroute du secteur immobilier chinois (suite à la quasi-faillite de deux des leaders nationaux) n’a pas aidé l’ensemble du secteur au niveau mondial. D’autant plus qu’en Allemagne, le marché immobilier – résidentiel et commercial surtout - a connu un krach d’ampleur en 2023 et que l’immobilier commercial américain a suscité aussi certaines craintes…

Pour les SIR, après la pluie le beau temps ?

Plusieurs facteurs laissent espérer une claire embellie pour ces actions. Dans le tableau ci-dessous, nous avons calculé 5 critères importants pour les 16 SIR cotées en Belgique ; pour chacun de ces critères nous avons repris la moyenne ainsi que le niveau le plus bas et le plus haut.

Le taux d’occupation moyen est ainsi quasi au maximum, soit 98,3 %, le taux le plus faible atteignant quand même près de 95 %. Ces taux n’évoluent guère. Sachant par ailleurs que les loyers sont indexés et qu’il y a, les résultats des SIR sont, sauf catastrophe, assez constants dans leur évolution. Et partant, vu que les SIR sont obligées de redistribuer au moins 80 % de leur bénéfice opérationnel, d’une année à l’autre, les dividendes et donc le rendement sont assez prévisibles, toutes choses étant égales par ailleurs.

Bref, sur base des cours actuels, les SIR donnent en moyenne un rendement net par action de 5,47 %, l’action la plus « chiche » donnant 3,56 % et la plus généreuse 7,60 % ! Toujours selon les cours actuels, le rendement net moyen un an auparavant était de 5,05 % et de 4,88 % selon les dividendes payés il y a 2 ans. Considérant que quasiment aucun autre secteur coté n’est aussi stable quant à ses bénéfices et dividendes, la performance est d’autant plus à souligner!

Autre élément intéressant à souligner, il y a une décote moyenne actuelle pour les SIR de 27 %. Cette décote est la différence entre la valeur EPRA NTA (ou Net Tangible Assets), soit la valeur intrinsèque par action comparée ensuite au cours de bourse. L’action la plus décotée affiche même une décote de 48,3 % alors que seules 2 SIR, actives dans la logistique (très prisées vu le développement du commerce internet notamment), affichent une prime de respectivement de 6,7 % et 28,8 % respectivement.

Dernier élément positif et rassurant, le pourcentage moyen des dettes sur actifs est de 43,6 %, la SIR la plus endettée affichant un taux de 55,3 %, soit des montant largement inférieurs au niveau maximum imposé par la loi, soit 65 %. Enfin, le coût moyen de la dette, quoiqu’ayant un peu augmenté ces 2 dernières années, reste tout à fait sous contrôle, dépassant à peine les 2 %.

Bref, s’il faut être toujours prudent concernant l’évolution d’une action en bourse, marché par essence volatil, on peut raisonnablement penser que les SIR ont mangé leur pain noir. Le potentiel de redressement devrait progressivement s’exprimer, d’une part en prenant en compte les points positifs évoqués ci-dessus, d’autre part vu l’évolution des taux, attendus à la baisse dans les prochains mois.

Source : Michel Ernst, Stratégiste Actions Senior - CBC Banque Privée

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Publication : le 23 février 2024 à 9h23

La présente communication n’a pas été établie conformément aux dispositions relatives à la promotion de la recherche indépendante en investissement et n’est pas soumise à l’interdiction de négoce avant la diffusion de la recherche.

La semaine sera rythmée par les publications des chiffres d’inflation au Japon, aux Etats-Unis et en Europe, de quoi donner un peu le tournis quand on sait l’importance de ces chiffres.

L’inflation suite

Aux Etats-Unis, est attendu le PCE (indice des prix des dépenses de consommation personnelle), qui est prévu en hausse de 0.4% d’un mois à l’autre, et l’indice Core de 0.6%, ce qui serait la plus forte hausse depuis décembre 2021. Pas de quoi inciter la FED à agir rapidement.

Au Japon, l’inflation est attendue à 1.8% contre 2.3% en décembre, et l’indice Core inchangé à 3.3%, une baisse de l’inflation qui devrait inciter la BOJ à prendre son temps avant de remonter ses taux.

Et en zone euro, l’inflation devrait ralentir à 2.5% contre 2.8%, et l’indice Core à 2.9% contre 3.3%, pas de quoi pousser la BCE à agir rapidement.

Surtout que les attentes des consommateurs de la zone euro en matière d’inflation ont augmenté pour cette année et sont restées stables pour les trois années à venir, selon une nouvelle enquête de la BCE vendredi, ce qui confirme que la dernière étape de la maîtrise de la croissance des prix pourrait être difficile.

Les attentes médianes en matière d’inflation pour les 12 prochains mois sont passées de 3.2 % en décembre à 3.3 % en janvier, tandis que les attentes pour les trois prochaines années sont restées inchangées à 2.5 %.

Ce qui a fait dire au président de la Bundesbank, Joachim Nagel, « même si cela peut être très tentant, il est trop tôt pour réduire les taux d’intérêt. Nous n’aurons qu’une image plus détaillée de l’évolution des pressions sur les prix domestiques au cours du deuxième trimestre. Nous pourrons alors envisager une baisse des taux d’intérêt ».

Et Isabel Schnabel, l’autre représentante allemande au Conseil des gouverneurs de rajouter « nous devons être prudents (…): il y a des raisons de penser que le dernier kilomètre sera plus difficile ».

Tout cela ne va pas inciter la BCE à baisser ses taux rapidement, et cela explique pourquoi le rendement du Bund 2 ans demeure ferme.

Les minutes de la BCE

Publiées la semaine passée, elles ne sont que la suite logique des déclarations de ses membres depuis lors.

On peut y lire « dans l’ensemble, les membres ont indiqué que la continuité, la prudence et la patience étaient toujours nécessaires ». Et « un large consensus s’est dégagé parmi les membres sur le fait qu’il était prématuré de discuter d’une baisse des taux d’intérêt lors de la présente réunion ».

Avec toutefois une note d’espoir, « pour la première fois depuis de nombreuses réunions, les risques pesant sur la réalisation de l’objectif d’inflation ont été considérés comme globalement équilibrés ou, du moins, en voie d’équilibrage ».

Mais pour autant, « si le choc inflationniste initial s’est largement résorbé, il reste à inverser les effets de second tour, qui pourraient s’avérer plus tenaces ».

Et de conclure, fermant ainsi la porte à toute possibilité de baisse de taux en mars, « les membres ont indiqué que la continuité, la prudence et la patience étaient toujours nécessaires, car le processus de désinflation reste fragile et un relâchement trop précoce pourrait réduire à néant certains des progrès accomplis ». Circulez il n’y a rien à attendre, et rendez-vous en juin sans doute.

Surtout que la Banque centrale de Nouvelle-Zélande, qui se réunit ce mercredi, pourrait encore augmenter ses taux ou à tout le moins garder un message de grande fermeté, ce qui influencera inéluctablement les autres Banques centrales. Car qui osera le premier réduire les taux d’intérêt ? Les Banques centrales ont vraiment peur de baisser les taux trop vite et de devoir les remonter par la suite, ce qui serait catastrophique.

Yen sous pression

Il reste sous pression par rapport au dollar dans l’absence d’une perspective de hausse des taux de la part de la BOJ. Ce qui permet au Nikkei de terminer encore une fois sur une hausse et ce qui explique sa très belle performance depuis le début de l’année.

Cependant, comme la fin de l’année fiscale se termine en mars au Japon, le yen ne devrait pas plus se déprécier et devrait au contraire bénéficier d’un petit regain d’intérêt.

Pour les mêmes raisons, les rendements obligataires, surtout à long terme, ont sensiblement reculé au Japon, suite à des achats d’obligations de la part d’investisseurs institutionnels. Résultat, la courbe des taux d’intérêt a tendance à s’aplatir, et l’écart entre le rendement de l’obligation à 10 ans et à 2 ans s’est très sensiblement réduit.

Source : Bernard Keppenne - Chief Economist CBC Banque & Assurance