Les prix de l’immobilier résidentiel aux États-Unis ont baissé cette année, contrairement aux fortes hausses de prix observées dans la période post-pandémique. Cette baisse est principalement due à la persistance de taux hypothécaires élevés, qui augmentent les coûts pour les candidats à l’accession à la propriété. Le ralentissement de la croissance démographique, dû à la baisse des taux de natalité et à la récente diminution des migrations, fait également baisser la demande de logements. L’incertitude économique exerce également une pression à la baisse sur les prix des logements. Dans le même temps, le marché est bien approvisionné car les stocks de logements sont élevés. Les prix du logement devraient rester sous pression, car de nombreux indicateurs suggèrent que les prix du logement restent surévalués. La situation du marché du logement a d’importantes implications économiques plus larges, car elle exerce une pression à la baisse sur l’investissement résidentiel et l’inflation.

Le marché du logement américain est soumis à de fortes tensions. Alors que les taux hypothécaires restent proches de 7 %, que la croissance démographique ralentit et que l’économie est sous pression, les prix des logements diminuent. Au deuxième trimestre, les prix ont baissé de 0,9 % selon l’indice national de l’immobilier S&P/Case Shiller. Les prix sont désormais en baisse depuis le début de l’année et la tendance en glissement annuel se ralentit également de manière significative (voir figure 1).

Facteurs sous-jacents

La demande de logements reste faible. Les ventes de logements ont fortement chuté en 2023 et restent à des niveaux bas (voir figure 2). La principale raison en est la forte hausse des taux hypothécaires. La hausse de l’inflation et le resserrement des taux d’intérêt par la Fed en 2022 ont fait grimper les taux hypothécaires. Les prêts hypothécaires à 30 ans sont passés de 3,1 % fin 2021 à 6,4 % fin 2022. Les taux hypothécaires à 30 ans sont restés élevés depuis lors. Ils s’élèvent aujourd’hui à 6,6 % en moyenne.

Les taux d’intérêt élevés ont rendu l’achat d’un nouveau logement prohibitif pour les candidats à l’accession à la propriété. Dans le même temps, les propriétaires actuels hésitaient à vendre leur maison pour en acheter une nouvelle, car nombre d’entre eux avaient refinancé leur prêt hypothécaire pendant la pandémie à des taux bas. La vente de leur logement les obligerait à refinancer leur prêt hypothécaire à un taux beaucoup moins favorable (voir également notre avis économique de novembre 2023). Pourtant, aujourd’hui, une grande partie des ménages bénéficient de taux hypothécaires plus bas. Le taux d’intérêt hypothécaire effectif était de 4,1 % au deuxième trimestre 2025, ce qui est encore bien inférieur au taux des nouveaux prêts hypothécaires. Selon une étude menée par Realtor, un site d’annonces immobilières, 72,1 % des détenteurs de prêts hypothécaires avaient encore un taux d’intérêt impayé inférieur à 5 % au quatrième trimestre 2024. 20,9 % paient encore des taux hypothécaires inférieurs à 3 %. Lentement mais sûrement, les contrats de prêts hypothécaires à taux bas se terminent et davantage de propriétaires pourraient être incités à vendre leur maison. Cela pourrait accroître l’offre sur le marché et exercer une nouvelle pression à la baisse sur les prix.

Un autre facteur influençant les prix est la croissance démographique. Bien que les États-Unis aient des perspectives démographiques plus favorables que beaucoup d’autres pays développés, leur croissance démographique devrait ralentir. Le Census Bureau prévoit un ralentissement progressif de la croissance démographique, qui devrait passer de 0,5 % en 2023 à -0,1 % d’ici la fin du siècle (voir figure 4). Ces prévisions n’intègrent toutefois pas la récente répression de l’administration Trump en matière d’immigration. Selon le BLS, la population née à l’étranger a diminué de 310 000 personnes en glissement annuel en août. Le financement du contrôle de l’immigration ayant été drastiquement augmenté (voir également notre rapport de recherche du 16 septembre), de nouvelles baisses des migrations sont à prévoir.

Cette baisse de la migration est une arme à double tranchant pour le marché du logement. À court terme, la baisse des migrations pèsera sur la demande de logements, ce qui fera baisser les prix. Pourtant, les migrants sont surreprésentés dans le secteur de la construction. On estime que 30 % des travailleurs de la construction sont des migrants. En revanche, les migrants représentent 18,7 % de l’ensemble de la main-d’œuvre américaine. La répression de l’immigration pourrait donc exacerber les pénuries de main-d’œuvre dans le secteur de la construction, prolongeant ainsi les délais moyens de construction et faisant grimper les coûts. Cela pourrait donc affecter l’offre de logements à moyen terme.

À court terme, le marché est toutefois bien approvisionné. Les stocks de logements ont considérablement augmenté. En juin, le rapport entre les maisons à vendre et les maisons vendues a atteint 9,8, contre 8,4 en juin 2024. L’offre de nouveaux logements ralentit toutefois, le nombre de maisons en construction étant en baisse (voir figure 5). Il reste toutefois supérieur aux niveaux d’avant la crise.

Enfin, la croissance des revenus joue un rôle important pour les prix de l’immobilier. Pour l’instant, la croissance du revenu personnel disponible reste saine (4,3 % en glissement annuel). Pourtant, les Américains s’attendent à une détérioration des conditions économiques. Selon l’enquête du Michigan, 57 % des Américains s’attendent à une augmentation du chômage, tandis que 16 % seulement s’attendent à une diminution. Seuls 30 % des Américains estiment que les emplois sont nombreux (contre 44 % en juillet 2023). Comme les Américains s’attendent à une détérioration des conditions du marché du travail, ils pourraient être plus réticents à effectuer un investissement immobilier important à long terme.

Le marché est-il surévalué ?

Une question importante pour l’évolution des prix de l’immobilier est de savoir si le marché est actuellement sous-évalué ou surévalué. La plupart des indicateurs semblent suggérer une certaine surévaluation des prix de l’immobilier. Malgré le récent ralentissement de la croissance des prix des logements, les ratios prix/loyer et prix/revenu restent à des niveaux très élevés (voir figure 6). Les ratios prix/loyer sont même plus élevés qu’en 2007, lorsque le marché du logement était en pleine bulle. L’indice d’accessibilité au logement, qui mesure le coût total du service de la dette, se situe également à des niveaux observés juste avant la crise financière mondiale. Les Américains considèrent également que le marché est surévalué. Selon l’enquête du Michigan, 80 % d’entre eux estiment que le moment est mal choisi pour acheter une maison.

Implications économiques

La situation du marché du logement a des implications importantes pour l’économie américaine, car la construction de bâtiments et les activités immobilières représentent 15,6 % de la valeur ajoutée brute des États-Unis. Les investissements résidentiels ont pesé sur l’économie depuis que les taux ont commencé à augmenter en 2022. En termes réels, ils étaient plus bas au deuxième trimestre 2025 qu’avant la pandémie (au premier trimestre 2020) et sont inférieurs de 14,6 % au pic du premier trimestre 2021. Les indicateurs de sentiment indiquent que les investissements résidentiels continueront probablement à peser sur l’économie. L’indicateur de confiance des constructeurs de logements de la NAHB est tombé à 32 en août, un niveau plancher qui n’avait pas été atteint depuis décembre 2022.

La baisse des prix de l’immobilier est toutefois une bonne nouvelle sur le front de l’inflation. La baisse des prix des logements exercera une influence sur les prix des loyers. L’inflation des prix des loyers s’est modérée ces derniers mois (voir figure 7). Les indicateurs prospectifs indiquent une poursuite de la modération de l’inflation des loyers. La forte baisse du nombre de nouveaux locataires est particulièrement encourageante pour l’inflation des loyers à court terme. Étant donné que les prix du logement représentent 35 % du panier total de l’IPC, une modération de l’inflation du logement a des implications importantes pour l’inflation globale. Pour l’inflation PCE (la mesure préférée de la Fed), où le logement n’a qu’un poids de 15 %, la modération des loyers aura un impact plus faible, même s’il reste significatif.

Source : Laurent Convent, Economist - KBC Group

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Publication : le 26 septembre 2025 à 9h34

La présente communication n’a pas été établie conformément aux dispositions relatives à la promotion de la recherche indépendante en investissement et n’est pas soumise à l’interdiction de négoce avant la diffusion de la recherche.

Comme Trump perd la main, ou s’en lave les mains, dans la plupart des dossiers internationaux, il occupe de nouveau le terrain en annonçant de nouveaux droits de douane, de quoi rendre le contexte économique encore plus incertain.

Nouveaux droits de douane

Il a en effet annoncé, hier, des droits de douane punitifs, le terme punitif ne voulant plus dire grand-chose, de 100 % sur les médicaments de marque et de 25 % sur les poids lourds.

Et ce n’est pas tout, également des droits de 50 % sur les armoires de cuisine et les meubles de salle de bains et de 30 % sur les meubles rembourrés, tous ces nouveaux droits devant entrer en vigueur le 1^er octobre.

Et pourquoi ces produits ? « La raison en est le “FLOODING” à grande échelle de ces produits aux États-Unis par d’autres pays », a déclaré Trump.

Le flou à ce stade n’est pas encore levé pour savoir si les accords commerciaux qui ont été conclus avec l’administration américaine permettront aux pays concernés d’échapper à cette nouvelle salve de taxes.

Pour les poids lourds, le Mexique est particulièrement concerné, étant le plus grand exportateur de camions de poids moyen et lourd vers les États-Unis.

L’année dernière, les États-Unis ont importé pour près de 128 milliards de dollars de pièces détachées de véhicules lourds en provenance du Mexique.

Et malgré cela...

L’économie américaine résiste et fait même preuve d’une sacrée résilience, même s’il faut prendre avec beaucoup de précaution les indicateurs économiques.

En effet, elle résiste, le chiffre du PIB du deuxième trimestre a été revu à la hausse, suite à un recul plus important des importations et une reprise des dépenses de consommation.

Lors de la deuxième estimation, il avait été revu à 3,3 % en taux annuel, pour finir par être estimé à 3,8 %.

Mais prudence, car ces chiffres du PIB du premier et du deuxième trimestre ne reflètent pas fidèlement la santé de l’économie, en raison notamment des fluctuations importantes des importations.

Le dollar s’est un peu apprécié après ce chiffre, et certains se sont interrogés sur la pertinence d’une baisse agressive des taux de la part de la FED.

Et dans le florilège des déclarations des membres de la FED ressort une grande prudence dans le processus d’assouplissement monétaire.

Pour le président de la FED de Chicago, Austan Goolsbee, « je veux que nous soyons vigilants et c’est pourquoi je pense qu’une forte concentration des réductions avant de savoir si c’est tout ce qu’il y aura sur l’inflation et avant de savoir si cette inflation sera persistante risque d’être une erreur ».

Pour lui, « si des taux excessivement restrictifs poussaient l’économie vers la récession, on pourrait penser que les parties cycliques et sensibles aux taux d’intérêt de l’économie le montreraient, à la manière d’un canari dans une mine de charbon. Mais les investissements des entreprises ont été étonnamment forts, et si le logement est faible, cette faiblesse n’est pas nouvelle ».

Et d’enfoncer le clou, en réponse sans aucun doute à Miran, « je me sens à l’aise […] avec une réduction progressive pendant que nous continuons à rassembler des informations pour nous assurer que nous n’avons pas été écartés de notre objectif. Mais c’est la source de mon malaise face à des baisses de taux excessives avant que nous ayons déterminé si nous sommes toujours sur la voie d’une baisse de l’inflation ».

Pour le président de la FED de Kansas City, Jeffrey Schmid, la baisse des taux décidée la semaine passée était nécessaire pour s’assurer que le marché de l’emploi reste bien orienté.

Et « c’est pourquoi j’ai considéré la réduction de 25 points de base du taux directeur la semaine dernière comme une stratégie raisonnable de gestion des risques, la FED devant trouver un équilibre entre son objectif d’inflation et les préoccupations accrues concernant la santé du marché du travail ».

Mais pour la suite, « je pense que l’inflation reste trop élevée alors que le marché du travail, bien qu’il se refroidisse, reste largement équilibré ».

La révision du chiffre du PIB et ces différents propos ont refroidi les ardeurs de ceux qui tablaient sur une baisse continue des taux, ce qui a provoqué, en partie, la remontée du dollar, et une petite hausse du rendement du Treasury 2 ans.

Et la tendance ne devrait pas s’inverser avec la publication du chiffre du Core PCE cet après-midi, attendu stable à 2,9%, un niveau qui demeure bien éloigné de l’objectif de la FED.

A suivre également la hausse du prix du baril, 4 % sur la semaine, après de nouvelles frappes de drones ukrainiens ciblant les infrastructures pétrolières russes, l’avertissement de l’OTAN à la Russie qu’elle est prête à répondre à de futures violations de son espace aérien et la décision de la Russie d’arrêter les exportations de carburant.

Ces attaques de drones ukrainiens ont entraîné une baisse de la capacité de raffinage de pétrole ce qui a poussé Moscou à réduire sa production de brut. Avec comme conséquence que plusieurs régions russes sont confrontées à des pénuries de certains types de carburant.

Baisse des taux

La Banque centrale du Mexique a abaissé son taux d’intérêt de 0,25 % pour le porter à 7,5 %, soit son niveau le plus bas depuis mai 2022, et a indiqué qu’elle envisagerait un nouvel assouplissement lors de ses prochaines réunions.

Mais elle se montre prudente, car l’inflation de base se situe à 4,26 %, alors que l’objectif de la Banque centrale est de 3 %, avec une fourchette de plus ou moins un point de pourcentage.

Cependant, comme elle constate que la croissance demeure faible, de nouvelles baisses de taux ne sont pas à exclure pour soutenir cette dernière.

Source : Bernard Keppenne, Chief Economist - CBC Banque & Assurances