vr. 12 sep 2025
Monday 15 September 2025
Voor de bel
Topnieuws
Aandelen in de kijker
Aanbevelingen
Eurocommercial bevestigde tijdens haar investeerdersdag haar strategische koers, met een sterke focus op operationele uitmuntendheid. De herinrichting van het shoppingcentrum Woluwe blijkt een succes, met premiummerken die zich vestigen aan hogere huurprijzen. Daarnaast kijkt het bedrijf naar nieuwe investeringen in Italië, al blijft de concurrentie daar stevig, noteerde KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete.
Eurocommercial Properties?
Eind januari startte KBC Securities met de opvolging van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmaatschappij Eurocommercial Protperties . Lynn lichtte op onze blog toen de activiteiten van het bedrijf toe. Begin maart besprak ze ook de jaarresultaten , eind augustus de Resultaten van de eerste helft van 2025.
Woluwe: het Belgische paradepaardje
Eurocommercial verwierf het shoppingcentrum Woluwe in 2018, met als doel het af te stemmen op de welgestelde omgeving. Lynn Hautekeete wijst erop dat Woluwe het eerste Belgische winkelcentrum is dat erin slaagt om luxemerken aan te trekken. Merken zoals Maje, Sandro, Pierre Marcolini, Nespresso (G4), Xandres, Skins en anderen hebben zich inmiddels gevestigd. Naar verwachting zullen in de komende jaren, wanneer huurcontracten aflopen, ook merken als Nike en Uniqlo zich aansluiten, wat verdere waardecreatie mogelijk maakt.
De huurprijzen liggen aanzienlijk hoger dan in de rest van de Eurocommercial-portefeuille (met uitzondering van Passage du Havre in Parijs):
De eerste herinrichting in 2022 leidde tot een stijging van 121% in omzetgroei bij de huurders. De recentere herinrichting resulteerde in een omzetgroei van 14,3%. Het bezoekersaantal is inmiddels terug op het niveau van vóór de coronapandemie.
Uitbreiding en vergunningen
Een uitbreidingsproject van 10.000 m² staat nog steeds op de agenda. De vergunning vormt hierbij de grootste hindernis. Lynn Hautekeete verwacht dat het verkrijgen van de vergunning ongeveer drie jaar zal duren, gezien de politieke situatie in Brussel. De beoogde rendement op kosten (YoC) zou bijna dubbelcijferig zijn.
Strategie en geografische ambities
Eurocommercial blijft trouw aan haar kernstrategie: operationele uitmuntendheid en een gedisciplineerde benadering van kapitaalallocatie. Volgens Lynn Hautekeete is de focus op operationele optimalisatie, zoals bij Woluwe, een belangrijke motor voor waardecreatie binnen de portefeuille.
Assetrotatie blijft een mogelijkheid, vooral binnen de Franse portefeuille. Hoewel er de komende twaalf maanden geen nieuwe joint ventures worden verwacht, blijft het bedrijf openstaan voor strategische samenwerkingen indien er aantrekkelijke kansen opduiken.
Italië en Zweden in het vizier
Geografisch gezien onderzoekt Eurocommercial actief nieuwe investeringsmogelijkheden in Italië, al blijft de concurrentie daar intens. Ook Zweden wordt genoemd als een potentiële groeimarkt.
Wat de kapitaalstructuur betreft, is het bedrijf bereid om tijdelijk af te wijken van haar langetermijndoelstelling inzake hefboomratio. Bij een aantrekkelijke acquisitie in de 6,5% bruto initiële yield (GIY) sweet spot, kan de hefboomratio tijdelijk stijgen tot ongeveer 45%. Op lange termijn blijft het streefdoel een conservatieve 40%.
Een acquisitie moet echter meer bieden dan enkel rendement: het moet gaan om een dominant (flagship) pand, gelegen in een rijke omgeving met openbaar vervoer, en met mogelijkheden tot waardecreatie via herinrichting of uitbreiding.
Concurrentie in Vilvoorde?
Op 20 minuten rijden van Woluwe, in Vilvoorde, komt een nieuw mixed-use project van 150.000 m², waarvan ongeveer een derde retail zal zijn. Dit project ligt in een derdegraads verzorgingsgebied van Eurocommercial. De vergunning is rond, maar de werken moeten nog starten. Lynn Hautekeete schat een tijdslijn van vijf jaar.
Het project mist momenteel openbaar vervoer, ligt in een minder welvarende omgeving en kent beperkingen qua huurdersprofiel (“maakindustrie”). Volgens haar is het twijfelachtig of dit project echte concurrentie zal vormen voor Eurocommercial, al zou het wel impact kunnen hebben op het nabijgelegen shoppingcentrum Docks.
Immobel meldt halfjaarcijfers die grotendeels in lijn liggen met de verwachtingen, met een brutomargeherstel en een bevestiging van de verkoopdoelstelling aan de bovenkant van de vork. De herstructurering van de teams en de positieve impact van het Proximus-project zorgen voor een sterke eerste jaarhelft, geeft KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete aan.
Immobel?
Immobel werd opgericht in 1863 en is de grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar in België. De groep legt zich voornamelijk toe op het bouwen van duurzame werkruimtes en appartementen. De groep beschikt over een projectportefeuille van 1,6 miljoen m² verdeeld over woningen en kantoren (72,0% tegen 28,0%).
Immobel is aanwezig in België (50%) en Luxemburg (20%). De overige 30% zit in Frankrijk, het VK Duitsland, Spanje en Polen. Het bedrijf ontwikkelde dankzij zijn gevarieerde projectenportefeuille een allround expertise in het opsporen en uitvoeren van grote projecten, waarbij de hoogste duurzaamheidsnormen en de beloofde termijnen in acht worden genomen.
Verkoop moet aantrekken in 2de jaarhelft
Immobel realiseerde in de eerste helft van 2025 een projectverkoop van 178,6 miljoen euro (exclusief Proximus), iets onder de verwachting van KBC Securities (200 miljoen euro). Toch bevestigt het bedrijf dat het op koers ligt om de bovenkant van de verkooprichtlijn van 300–400 miljoen euro te halen.
De brutomarge (exclusief Proximus) herstelde tot 12,1%, na een dieptepunt van 6,7% in 2024. Lynn Hautekeete verwacht dat deze verder zal verbeteren in de tweede jaarhelft, onder meer dankzij het project Sainctelette Square (circa 18 miljoen euro), maar dat Immobel onder het historische niveau van 22,9% zal blijven in de komende jaren.
De nettoresultaten zijn vooral geconcentreerd in de eerste jaarhelft, door een eenmalige opbrengst van 18 miljoen euro in verband met de vergunning voor het Proximus-project. De huurinkomsten kwamen uit op 9,2 miljoen euro, iets boven de verwachting van 8 miljoen euro.
Kostenstructuur en schuldpositie
Hoewel Immobel zijn overheadkosten* heeft geherstructureerd naar een richtlijn van 25 miljoen euro per jaar, lagen de administratieve kosten in de eerste jaarhelft hoger dan verwacht (16,7 miljoen euro tegenover 13,5 miljoen euro volgens KBC Securities).
*Overheadkosten zijn de algemene vaste kosten die een bedrijf maakt om te kunnen functioneren, maar die niet direct toe te wijzen zijn aan een specifiek project, product of dienst.
De netto recurrente winst bedroeg 13,4 miljoen euro, iets onder de verwachting van 15,2 miljoen euro, maar werd gecompenseerd door een positieve impact van uitgestelde belastingen van 6 miljoen euro (tegenover een verwachte negatieve impact van 4,5 miljoen euro). De netto winst kwam uit op 31,4 miljoen euro, iets boven de verwachting van 30,5 miljoen euro.
De kaspositie bedroeg 179,5 miljoen euro, tegenover 209 miljoen euro eind 2024. Er staan obligatiebetalingen gepland van 50 miljoen euro op 17 oktober 2025 en 125 miljoen euro op 29 september 2026.
De gearing* daalde licht tot 64% (extern zicht), tegenover 67% in 2024, of 70% volgens interne berekening.
*Financiële maatstaf die aangeeft hoeveel schulden een bedrijf heeft ten opzichte van zijn eigen vermogen. Het is een belangrijke indicator van de financiële hefboomwerking en het risico van een onderneming.
Marktvooruitzichten en upgrade
Er zijn signalen van herstel in de kantorenmarkt in Parijs en Brussel, en Lynn Hautekeete verwacht nieuwe dealaankondigingen in de komende maanden. Er waren geen bijkomende waardecorrecties in de portefeuille (-1,7 miljoen euro).
KBC Securities over Immobel
De recente trading update van Immobel biedt duidelijkheid over de terugbetaling van de obligatie van 125 miljoen euro in 2026, wat eerder als het grootste kortetermijnrisico werd beschouwd. De verkooprichtlijn werd bevestigd aan de bovenkant van de vork, wat aanleiding gaf tot een upgrade van “Opbouwen”-aanbeveling naar “Kopen” in juli 2025, en een verhoging van het koersdoel van 23 euro naar 28 euro.
Volgens KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete blijft Immobel goed gepositioneerd om zijn doelstellingen te halen. De herstructurering, het herstel van de brutomarge en de duidelijkheid rond schuldafbouw versterken het vertrouwen in het bedrijf. Lynn Hautekeete handhaaft haar "Kopen"-aanbeveling voor Immobel, met een koersdoel van 28 euro.
CMB.TECH hervat zijn beursnotering met een vernieuwde strategie en een sterke positie in de maritieme sector, na de fusie met Golden Ocean. De groep combineert een jonge vloot, een duidelijke focus op alternatieve brandstoffen en een aantrekkelijke waardering, stelt KBC Securities-analist Kristof Samoy, die de opvolging opnieuw opneemt met een “Kopen”-aanbeveling.
CMB.TECH?
CMB.TECH is een scheepvaartbedrijf. De overname van CMB.TECH door Euronav was de sleutel tot de strategische herziening om een divers en groen scheepvaartplatform te creëren. Op korte termijn zullen 36 ruwe-olietankers het leeuwendeel van de handelsvloot uitmaken en gezonde kasstromen genereren. Dit zal snel veranderen met een lopend nieuwbouwprogramma voor meer dan 50 schepen met alternatieve brandstofaandrijving. Euronav werd omgedoopt tot CMB.TECH en wil de duurzame scheepvaartreferentie worden met blootstelling aan tankers, droge bulk, chemische, container- en offshore schepen.
Fusie met Golden Ocean zorgt voor schaal en diversificatie
Eind augustus voltooide CMB.TECH de fusie met Golden Ocean, waarmee een van de grootste gediversifieerde beursgenoteerde maritieme groepen ontstond. De gecombineerde groep is voornamelijk actief in droge bulk (vaste stoffen die rechtstreeks in het ruim van het schip worden geladen, zoals ijzererts, steenkool, graan,...) en ruwe olie tankers.
De vloot heeft een geschatte marktwaarde van 10,6 miljard dollar, tegenover een beurswaarde van 2,6 miljard dollar, met een free float (aantal verhandelbare aandelen op de beurs) van 35%. Dankzij het lopende nieuwbouwprogramma beschikt de groep over een lage gemiddelde leeftijd van de schepen, wat aantrekkelijk is gezien de verouderende wereldwijde tanker- en bulkvloot.
De overname van CMB.TECH door Euronav in 2024 was strategisch zinvol, maar de beperkte free float remde de interesse van beleggers. Nu dit probleem is opgelost, verwacht Kristof Samoy nieuwe investeerders en een hernieuwde interesse van voormalige aandeelhouders.
Vlootoptimalisatie en investeringsstrategie
De fusie verhoogt de blootstelling aan CMB.TECH’s droge bulksegment, waarin de groep een van de jongste en grootste capesize-vloten wereldwijd uitbaat. Voorafgaand aan de fusie voerde CMB.TECH haar strategie uit via actieve verkoop van activa en extra nieuwbouwcontracten en financiering.
Per tweede kwartaal van 2025 zijn er nog 1,9 miljard dollar aan uitstaande kapitaalinvesteringen. Verdere investeringen in het maritieme platform zullen worden geëvalueerd op basis van rendabiliteit, fase van de scheepvaartcyclus, leeftijdsprofiel en energie-efficiëntie, ongeacht het segment.
Opties voor alternatieve brandstoffen
De vlootoptimalisatie focust op NH₃-ready schepen*, die later kunnen worden omgebouwd tot dual fuel-propulsie* (ammoniak). Dit biedt opties voor toekomstige brandstoftransitie, afhankelijk van de economische haalbaarheid van ammoniak als maritieme brandstof.
*NH₃-ready schepen zijn schepen die ontworpen en gebouwd zijn om in de toekomst te kunnen varen op ammoniak (NH₃) als brandstof, maar die momenteel nog niet met een ammoniakmotor zijn uitgerust.
*Een dual fuel-propulsieschip is uitgerust met een motor die twee brandstoffen kan verwerken, vaak met een hoofdmotor en injectiesysteem dat kan schakelen tussen de twee. In normale omstandigheden vaart het schip op conventionele brandstof. Wanneer de alternatieve brandstof beschikbaar is en economisch voordelig, kan het schip overschakelen naar de tweede brandstof.
Nieuwe regelgeving zoals CII, FuelEU en ETS, gecombineerd met stijgende scope 3-emissiedoelstellingen van klanten, ondersteunen premiumtarieven en versterken het economische model voor ammoniak op middellange en lange termijn. De technologie voor dual fuel-motoren komt op de markt, en de IMO MEPC-vergadering van oktober zou wereldwijde regelgeving rond broeikasgasemissies kunnen versnellen, wat een turbo zou zetten op het businessmodel van CMB.TECH.
Marktvooruitzichten en financiële parameters
Aan de vraagzijde wordt de droge bulk ondersteund door blijvende ijzerertsbehoefte en een decarbonisatietrend die ijzererts met hoog ijzergehalte uit Latijns-Amerika en Afrika bevoordeelt. In ruwe olie zorgen gematigde vraaggroei en productie-uitbreidingen voor gezonde cashflows en aantrekkelijke verkoopmogelijkheden van tankers.
Aan de aanbodzijde biedt de gunstige leeftijdsstructuur van de wereldwijde vloot extra steun, naast beheersbare orderboek/vlootverhoudingen. Behoudens een onwaarschijnlijke instorting van de vrachttarieven, is de groep op weg naar een jaarlijkse EBITDA van 0,9 miljard dollar tegen 2026.
Hoewel het nieuwbouwprogramma de vrije kasstroom tijdelijk verstoort, wordt de genormaliseerde vrije kasstroom (rekening houdend met periodiek onderhoud) geschat op ca. 15% in 2026. Intussen noteert CMB.TECH aan een korting van 28% op de nettovermogenswaarde (NAV), met een loan-to-value* (LTV) van 68% over de hele groep.
*Financiële ratio die aangeeft hoeveel schuld een bedrijf heeft in verhouding tot de waarde van zijn activa. In de context van CMB.TECH en andere kapitaalintensieve sectoren zoals scheepvaart, vastgoed of energie, is het een belangrijke maatstaf voor financiële gezondheid en risico. Als een bedrijf een vloot heeft met een marktwaarde van 10 miljard euro en het heeft 6,8 miljard euro aan schuld, dan is de LTV = (6,8 / 10) × 100 = 68%. Een lage LTV = minder risico, meer financiële flexibiliteit, een hoge LTV = meer risico, maar mogelijk ook hogere rendementen als de activa in waarde stijgen.
KBC Securities over CMB.TECH
Volgens KBC Securities-analist Kristof Samoy is CMB.TECH na de fusie met Golden Ocean een uniek en toekomstbestendig industrieel scheepvaartplatform. De combinatie van schaal, jonge vloot, alternatieve brandstofopties en aantrekkelijke waardering maakt het bedrijf bijzonder interessant. Kristof Samoy hervat de dekking met een "Kopen"-aanbeveling en stelt het koersdoel op 11 euro.
Ter info: hierbij nog de bespreking van de halfjaarcijfers van CMB.Tech.
Starbucks overweegt verkoop van meerderheidsbelang in Chinese tak na daling van marktaandeel.
AbbVie ziet aandelen stijgen tot recordhoogte na verlenging exclusiviteit voor Rinvoq.
Boeing stelt levering van 777-9 uit tot 2026.
Kroger verhoogt omzetprognose voor 2025.
Alphabet en Meta ontvangen vragen van FTC over risico’s van AI-chatbots.
Adobe verhoogt omzet- en winstverwachting dankzij sterke vraag naar designsoftware en AI-tools.
Apple lanceert bloeddrukdetectie op Apple Watch na goedkeuring door FDA.
Microsoft herstructureert samenwerking met OpenAI.
Paramount Skydance bereidt bod voor op Warner Bros Discovery.
Deere & Co. verwacht verkoopdaling in Brazilië.
Uber wordt aangeklaagd wegens discriminatie van mensen met een handicap.
Sabadell raadt aandeelhouders af om BBVA-bod te aanvaarden.
Novo Nordisk roept personeel terug naar kantoor om besluitvorming en uitvoering te versnellen.
Stellantis bereidt zich voor op Amerikaanse invoertarieven.
Thyssenkrupp splitst maritieme divisie TKMS af en behoudt overheidscontrole op strategische activa.
Euronext wordt opgenomen in CAC40-index.
TikTok van Bytedance (Sofina) mogelijk strafrechtelijk onderzocht in Frankrijk.
Cenergy Holdings wint kabelcontract voor verbinding tussen Igoumenitsa en Corfu.
EVS neemt Franse XD motion over.
KBC Securities herneemt opvolging CMB.TECH met ‘Kopen’-aanbeveling.
Immobel bevestigt jaarprognose na solide halfjaarresultaten.
Miko ontvangt 6,75 miljoen euro na schikking over earn-out met Paccor.
Xior verwerft Poolse studentenresidentie in Warschau.
Datum en uur van publicatie: 12/09/2025 om 09:00.
Deze mededeling is niet opgesteld overeenkomstig de voorschriften ter bevordering van de onafhankelijkheid van onderzoek op beleggingsgebied en is daarom niet onderworpen aan het verbod om al voor de verspreiding van onderzoek op beleggingsgebied te handelen.