Immobel meldt halfjaarcijfers die grotendeels in lijn liggen met de verwachtingen, met een brutomargeherstel en een bevestiging van de verkoopdoelstelling aan de bovenkant van de vork. De herstructurering van de teams en de positieve impact van het Proximus-project zorgen voor een sterke eerste jaarhelft, geeft KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete aan.

Immobel?
Immobel werd opgericht in 1863 en is de grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar in België. De groep legt zich voornamelijk toe op het bouwen van duurzame werkruimtes en appartementen. De groep beschikt over een projectportefeuille van 1,6 miljoen m² verdeeld over woningen en kantoren (72,0% tegen 28,0%).

Immobel is aanwezig in België (50%) en Luxemburg (20%). De overige 30% zit in Frankrijk, het VK Duitsland, Spanje en Polen. Het bedrijf ontwikkelde dankzij zijn gevarieerde projectenportefeuille een allround expertise in het opsporen en uitvoeren van grote projecten, waarbij de hoogste duurzaamheidsnormen en de beloofde termijnen in acht worden genomen.

Verkoop moet aantrekken in 2de jaarhelft
Immobel realiseerde in de eerste helft van 2025 een projectverkoop van 178,6 miljoen euro (exclusief Proximus), iets onder de verwachting van KBC Securities (200 miljoen euro). Toch bevestigt het bedrijf dat het op koers ligt om de bovenkant van de verkooprichtlijn van 300–400 miljoen euro te halen.

De brutomarge (exclusief Proximus) herstelde tot 12,1%, na een dieptepunt van 6,7% in 2024. Lynn Hautekeete verwacht dat deze verder zal verbeteren in de tweede jaarhelft, onder meer dankzij het project Sainctelette Square (circa 18 miljoen euro), maar dat Immobel onder het historische niveau van 22,9% zal blijven in de komende jaren.

De nettoresultaten zijn vooral geconcentreerd in de eerste jaarhelft, door een eenmalige opbrengst van 18 miljoen euro in verband met de vergunning voor het Proximus-project. De huurinkomsten kwamen uit op 9,2 miljoen euro, iets boven de verwachting van 8 miljoen euro.

Kostenstructuur en schuldpositie
Hoewel Immobel zijn overheadkosten* heeft geherstructureerd naar een richtlijn van 25 miljoen euro per jaar, lagen de administratieve kosten in de eerste jaarhelft hoger dan verwacht (16,7 miljoen euro tegenover 13,5 miljoen euro volgens KBC Securities).

*Overheadkosten zijn de algemene vaste kosten die een bedrijf maakt om te kunnen functioneren, maar die niet direct toe te wijzen zijn aan een specifiek project, product of dienst.

De netto recurrente winst bedroeg 13,4 miljoen euro, iets onder de verwachting van 15,2 miljoen euro, maar werd gecompenseerd door een positieve impact van uitgestelde belastingen van 6 miljoen euro (tegenover een verwachte negatieve impact van 4,5 miljoen euro). De netto winst kwam uit op 31,4 miljoen euro, iets boven de verwachting van 30,5 miljoen euro.

De kaspositie bedroeg 179,5 miljoen euro, tegenover 209 miljoen euro eind 2024. Er staan obligatiebetalingen gepland van 50 miljoen euro op 17 oktober 2025 en 125 miljoen euro op 29 september 2026.

De gearing* daalde licht tot 64% (extern zicht), tegenover 67% in 2024, of 70% volgens interne berekening.

*Financiële maatstaf die aangeeft hoeveel schulden een bedrijf heeft ten opzichte van zijn eigen vermogen. Het is een belangrijke indicator van de financiële hefboomwerking en het risico van een onderneming.

Marktvooruitzichten en upgrade
Er zijn signalen van herstel in de kantorenmarkt in Parijs en Brussel, en Lynn Hautekeete verwacht nieuwe dealaankondigingen in de komende maanden. Er waren geen bijkomende waardecorrecties in de portefeuille (-1,7 miljoen euro).

KBC Securities over Immobel
De recente trading update van Immobel biedt duidelijkheid over de terugbetaling van de obligatie van 125 miljoen euro in 2026, wat eerder als het grootste kortetermijnrisico werd beschouwd. De verkooprichtlijn werd bevestigd aan de bovenkant van de vork, wat aanleiding gaf tot een upgrade van “Opbouwen”-aanbeveling naar “Kopen” in juli 2025, en een verhoging van het koersdoel van 23 euro naar 28 euro.

Volgens KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete blijft Immobel goed gepositioneerd om zijn doelstellingen te halen. De herstructurering, het herstel van de brutomarge en de duidelijkheid rond schuldafbouw versterken het vertrouwen in het bedrijf. Lynn Hautekeete handhaaft haar "Kopen"-aanbeveling voor Immobel, met een koersdoel van 28 euro.