Immobel krijgt hogere aanbeveling én koersdoel van KBC Securities

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

di. 8 jul 2025

12:00

Immobel?
Immobel werd opgericht in 1863 en is de grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar in België. De groep legt zich voornamelijk toe op het bouwen van duurzame werkruimtes en appartementen. De groep beschikt over een projectportefeuille van 1,6 miljoen m² verdeeld over woningen en kantoren (72,0% tegen 28,0%).

Immobel is aanwezig in België (50%) en Luxemburg (20%). De overige 30% zit in Frankrijk, het VK Duitsland, Spanje en Polen. Het bedrijf ontwikkelde dankzij zijn gevarieerde projectenportefeuille een allround expertise in het opsporen en uitvoeren van grote projecten, waarbij de hoogste duurzaamheidsnormen en de beloofde termijnen in acht worden genomen.

Immobel publiceerde vanochtend een trading update die meer vertrouwen geeft in de aflossing van de obligatie van 125 miljoen euro in het boekjaar 2026, wat tot nu toe het grootste kortetermijnrisico vormde binnen het investeringsverhaal. De omzetverwachting werd verhoogd naar de bovenkant van de eerder gecommuniceerde bandbreedte van 300–400 miljoen euro, gedreven door beter dan verwachte residentiële verkopen.

Hoewel KBCS niet verwacht dat het dividend binnen de komende twee jaar terugkeert, aangezien de focus blijft liggen op schuldafbouw, weerspiegelt de huidige aandelenkoers een verwatering via kapitaalverhoging die nu vermeden is. Er zijn duidelijke signalen dat de markten in Parijs en Brussel opnieuw aantrekken, wat zich naar verwachting in 2026 zal materialiseren. De analist van KBCS denkt niet dat de winstgevendheid van de vorige piek binnen drie jaar terugkomt, maar het dieptepunt lijkt achter de rug. Wie de opwaartse cyclus niet wil missen, doet er goed aan nu in te stappen.

Impact op het KBCS-model:

De omzetverwachting wordt verhoogd naar de bovenkant van de 300–400 miljoen euro bandbreedte. Ons model zat in het midden van die range, dus KBCS verhoogt de omzetraming met ongeveer 50 miljoen euro.
Winstgevendheid keert terug in boekjaar 2025. Het is onduidelijk of dit betrekking heeft op de terugkerende winst (exclusief Proximus) of op de totale winst. We gaan uit van terugkerende winst, wat hogere ontwikkelingsmarges impliceert dan momenteel in ons model.
Immobel biedt meer zekerheid over de obligatieaflossingen in 2025 (50 miljoen euro) en 2026 (125 miljoen euro). In het KBCS-model waren deze aflossingen al opgenomen, maar met een zeer krappe marge. Dankzij de hogere omzetverwachting en betere zichtbaarheid in de kantoormarkt is er nu meer buffer.

KBC Securities over Immobel

De jaren 2021–2024 waren moeilijk voor Immobel, met stijgende inflatie en bouwkosten, dalende woningvraag door hogere hypotheekrentes en algemene macro-economische onzekerheid. Als reactie besloot Immobel zijn weinig rendabele Franse residentiële activiteiten af te bouwen en zich te focussen op gemengde projecten en kantoren in Parijs. Ook werd het ICP-kantoor in Londen gesloten, waardoor het aantal FTE’s daalde van 200 naar 140. Deze strategische keuzes moeten de overheadkosten vanaf 2024 met 30% verlagen en bijdragen aan een efficiëntere werking.

Hoewel KBCS niet verwacht dat de winstniveaus van de vorige piek snel terugkeren, is het dieptepunt gepasseerd. Daarom verhoogt de analist, Lynn Hautekeete, haar aanbeveling naar kopen en het koersdoel van 23 euro naar 28 euro.

Naar overzicht