Markten: de groei zal komen uit Ierland en het VK. De Capital Markets Day vindt ook plaats in Ierland. Het opstarten van projecten daar gaat veel sneller: 12 maanden, in plaats van 24 maanden. Aedifica hintte ook naar een Duitse deal die eraan zou zitten komen. Wij (KBC Securities) denken niet dat dit een grote overname zal zijn, maar het geeft aan dat het marktsentiment herstelt, daar waar het sentiment het negatiefst was (Brussel buiten beschouwing gelaten). Er is al drie jaar een stilstand in de markt. Dat heeft geleid tot een te klein aanbod, terwijl de vraag naar bedden na 2025 stevig zou moeten stijgen.

Operatoren (bedrijven die zorginstellingen, vastgoed, of andere activa beheren en exploiteren): de huurdekking in het VK is 2,3x en in continentaal Europa 1,3x. Het verschil komt door de manier waarop zorg wordt gefinancierd: publiek versus privaat geld. De hoop is om naar 1,5x te gaan in continentaal Europa, wat resulteert in een EBITDAR (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization, and Rent of winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen, amortisatie en huur) > 20%. Het VK is de transparantste markt, maar andere landen halen in op het gebied van gegevensrapportage. De hogere huurdekking in het VK resulteerde in verhoogde rendementen. 3,8 miljoen euro in 2025 versus 1,2 miljoen euro in 2024. De verwachtingen zijn dat de huurdekking in het VK, die op een recordhoogte staat, zal normaliseren.

M&A (Mergers and Acquisitions of fusies en overnames): er is meer M&A in de markt, wat wijst op een herstel. Er is niet alleen interesse in het vastgoed, maar ook in de exploitatiebedrijven. Dat is zichtbaar in de overname door Welltower van Care UK en ook in de overname door Alloheim van Katherinenhof Gruppe. Dat zijn allemaal deals die plaatsvonden in het vierde kwartaal van 2024. In het eerste kwartaal van dit jaar zagen we het bod van KKR op Assura en van CareTrust op Care REIT, wat vastgoeddeals zijn.

Financiering: de focus lag op een hogere kredietwaardigheid door kredietratingbureau S&P, wat zou kunnen leiden tot een verlaging van de rente op nieuwe schulden met 0,30%. De huidige rating is “BBB met een stabiele vooruitzichten”. Een hogere kredietwaardigheid is een middellangetermijntrigger voor het aandeel, maar zal waarschijnlijk niet binnen het komende jaar toegekend worden. Aedifica zal nog wat moeten groeien om dat te bereiken. De obligatieherfinanciering van 500 miljoen euro is in 2031, dus er is nog tijd om meer omvang te krijgen. Er zijn echter enkele MTN's (Medium Term Note, een soort obligatie met een middellange looptijd) van 87 miljoen euro die vanaf 2027 aflopen.

Kosten van schuld: de schuldkost zal in 2025/26 dicht bij 2,0 à 2,2% blijven. Vanaf 2027/28 wordt verwacht dat Aedifica gemiddelde 2,5% rente zal moeten betalen op de openstaande schuld.

Hurdle rate (minimale rendementseis) voor investeringen: De schuldgraad is 42% en zal tegen eind van 2025 stijgen tot 43. Dat betekent dat er 300 à 400 miljoen euro vuurkracht is voordat 45% wordt bereikt. De minimale eisen voor investeringen zijn niet veranderd: 6 à 6,5% bruto aanvangsrendement, gelegen in groeimarkten en ze moeten vanaf dag 1 winstgevend zijn.