Kantorenmarkt: er zijn aanbiedingen op de markt in Parijs met een GIY (Gross Initial Yield, het bruto aanvangsrendement*) van 3,5%. Bijvoorbeeld, aan de Rue Saint Honoré is een gebouw verkocht. Immobel heeft een project in dezelfde straat met Goldman Sachs. In Brussel zijn er ongevraagde biedingen onder de 5,0% (dicht bij 4,5%) voor eersteklas activa. Er is liquiditeit op de markt tussen 50 à 100 miljoen euro. Bedragen daarboven blijven nog steeds uitdagend. Een absolute vereiste voor verkoop zijn langetermijnhuurcontracten.

*Maatstaf die wordt gebruikt om het rendement van een vastgoedbelegging te berekenen. De jaarlijkse bruto huurinkomsten van een eigendom worden gedeeld door de aankoopprijs van die eigendom. Dat percentage geeft een indicatie van het initiële rendement dat een belegger kan verwachten van een vastgoedbelegging, zonder rekening te houden met kosten zoals onderhoud, belastingen, en andere uitgaven.

Het aanvangsrendement wordt vaak gebruikt door beleggers om verschillende vastgoedbeleggingen met elkaar te vergelijken en om te beoordelen of een investering aantrekkelijk is.

Voorbeeld: Stel dat een vastgoedbedrijf een kantoorruimte koopt voor 1 miljoen euro en verwacht dat de jaarlijkse bruto huurinkomsten 50.000 euro zullen bedragen. Het bruto aanvangsrendement zou dan 5% zijn (50.000 / 1.000.000 = 0,05 of 5%).

Het aanvangsrendement is gebaseerd op de huidige huurinkomsten en de aankoopprijs van het eigendom. Het houdt geen rekening met toekomstige veranderingen in huurinkomsten of eigendomskosten. Daarom is het belangrijk voor beleggers om ook andere factoren te overwegen bij het beoordelen van een vastgoedbelegging, zoals de locatie, de staat van het eigendom en de verwachte groei van huurinkomsten.

Woningmarkt: Immobel heeft 71% woningprojecten in de portefeuille met de grootste blootstelling in België. In 2024 werden 1 315 eenheden overgedragen en 1 000 eenheden verkocht (waarbij de overdracht later kan gebeuren). De prijzen op de Brusselse markt liggen op gemiddeld 5 700/m² (centraal Brussel en zuidelijk Brussel kent duurdere prijzen). Deze projecten werden bij de lancering vastgelegd op 4 800/m², dus zelfs met stijgende rentetarieven blijven de uitgangsrendementen vergelijkbaar.

Inkomsten in de komende jaren: er is 1 miljard euro GDV (Gross Development Value of bruto ontwikkelingswaarde) gelanceerd en Immobel heeft voor 2 miljard euro aan GDV-vergunningen. Dat zou moeten leiden tot verkopen van ongeveer 400 miljoen euro per jaar. Wat betreft grotere projecten die zijn gebouwd en niet 100% zijn verkocht, zijn er slechts 2: Osea (kustresidentie in België) en Eden (Duitse residentie). De laatste had een grotere waardevermindering toen de rentetarieven begonnen te stijgen. In Polen komt er een grote levering in 2025 die 100% is verkocht. Er worden geen verdere waardeverminderingen verwacht in de portefeuille.

2025-obligatie: de huidige gearing* is 72% en het doel is om naar 60-65% te gaan. Als je de gehuurde kantoren eruit haalt, is de gearing 67%. Er is 428 miljoen euro aan projectfinanciering die in 2025 moet worden geherfinancierd. Er is 270 miljoen euro bedrijfsherfinanciering nodig in 2025, waarvan een obligatieaflossing van 50 miljoen euro. 135 miljoen euro werd in het afgelopen kwartaal tot 2027geherfinancierd. Er zijn geen details over de kredietspread van die herfinanciering.

*Gearing, ook wel bekend als leverage, verwijst naar de verhouding tussen het vreemd vermogen (schuld) en het eigen vermogen van een onderneming. Het geeft aan hoeveel van de activa van een bedrijf worden gefinancierd door schulden in plaats van door eigen vermogen. Een hogere gearing betekent dat een bedrijf meer schulden heeft in verhouding tot zijn eigen vermogen, wat kan leiden tot hogere risico's maar ook potentiële hogere rendementen.

“Worst case”-scenario van de 2026-obligatieaflossing: investeerders focusten meer op de 2026-retailobligatieaflossing van 125 miljoen euro. Het “worst case”-scenario volgens de CEO verloopt als volgt. Stap 1: “we hebben goede kantoren van de juiste grootte, op de juiste plaats, die verhuurd zijn en niet speculatief zijn.” Stap 2: “In residentieel (woningen) hebben we veel vergunningen en we zouden met een JV-partner kunnen werken”. Stap 3: “Voor het normale residentieel vastgoed werken we met ons gespecialiseerde verkoopteam. Ze hebben in moeilijke tijden de afgelopen 3 jaar kunnen verkopen, dus ze zijn goed getraind en kunnen dan zeker ook in makkelijkere tijden verkopen realiseren”. Stap 4: “We verkopen in blok aan eindgebruikers”.

Waardering van Immobel op de beurs: Als je een waardering maakt waarbij je alleen het geld terugkrijgt van alle projecten, zónder marge, is de waardering 40 euro per aandeel volgens de CEO.