Lake Side: 200 000 vierkante meter in Tour & Taxis waar de politieke partij PTB/PVDA de vergunning tegenhoudt. De vergunning zou in juni of september moeten worden verleend. De aanvraag begon vier jaar geleden. Bezwaren kunnen nog steeds naar de “Raad van State” gaan.

Vergunningen: in Brussel (1,8 miljoen inwoners) werden vorig jaar slechts 1 740 vergunningen afgegeven. Dat is vergelijkbaar met Beveren, terwijl Beveren 51 000 inwoners telt. David Leisterh van MR heeft dit hoog op de agenda staan.

Verkoop van activa: de verkoop van Brixton was moeilijk vanwege de mede-eigendomsstructuur. Het was een lucratief uitgangsrendement voor Nextensa. De Knauff-deal was goedkoop met een rendement van 7%. Het was een van de minder liquide activa in de Nextensa-portefeuille, wat resulteerde in een reële waarde-afschrijving van 25 miljoen euro. Er was slechts 1 koper voor dat activum. Wereldhave (nieuwe eigenaar) is meer gespecialiseerd in winkelcentra, dus het past beter in hun portefeuille. Ze kunnen synergieën behalen op het gebied van vastgoedbeheer. Nextensa heeft in de loop der jaren kapitaaluitgaven gedaan die niet het hoogste rendement op investering hadden, maar zonder deze zou de verkoop niet mogelijk zijn geweest.

Oostenrijk: Oostenrijk valt buiten de scope omdat er geen schaal is. Het zal in de loop van de tijd in één keer worden verkocht. Het is echter veel liquider dan het Knauff-activum en er is geen haast. Op dit moment levert Oostenrijk een terugkerende inkomstenstroom die Nextensa moeten behouden na de verkoop van Knauff. Retail Estates zoekt naar een nieuw land, maar het management gelooft niet dat Retail Estates naar Oostenrijk zou kijken.

Aandelenbelang in Retail Estates: zal niet worden verkocht tegen deze aandelenprijzen.

Notering: De CEO denkt niet dat het zinvol is om nog genoteerd te zijn met slechts 18% aan vrij verhandelbare aandelen.

Proximus: meer details over de Proximus-deal zullen binnenkort worden aangekondigd. Er is enige tijdsdruk om de deal af te ronden, aangezien de huidige CEO van Proximus aanblijft tot mei. De onderhandelingsprocedure is echter afgerond en het is tijd voor de advocaten om de knoop door te hakken. Waarschijnlijk zal er de komende maand meer nieuws zijn.

Proximusbij T&T: De nieuwe toren zal 10 à 11 000 m² en 127 meter hoog zijn. Er is een langetermijnhuurcontract met Proximus. Het exacte aantal jaren is niet gegeven, maar het zou zeker langer dan 10 jaar zijn. Het activum zal naar de beleggingspanden van Nextensa gaan. Ontwikkelingswinsten zullen niet-contant zijn en afhankelijk van het oordeel van het management over het uitgangsrendement. Na de oplevering van het project is er nog geen plan (voorlopig) om het gebouw te verlaten, maar een joint venture-partner voor de hele T&T-site lijkt een optie.

Schulden en financieringskosten: Nextensa meldt een looptijd van twee jaar voor schulden aan het einde van 2024. Die looptijd zal toenemen omdat de verkoop van Knauff resulteerde in schuldaflossingen van 165 miljoen euro en er was 50 miljoen euro liquiditeit aan het einde van 2024. Dat zal de hedge ratio* verhogen van 61% naar 80%. De marginale kost van schulden** bedraagt 4,0 à 4,5%. Er is een obligatie van 100 miljoen euro tegen 1,95% die in november 2026 moet worden geherfinancierd, wat geen probleem is.

*Geeft aan in welke mate de schuld is afgedekt via “hedging” (via financiële instrumenten jezelf beschermen tegen bepaalde schommelingen, bij vastgoed vaak tegen renteschommelingen).  

** De marginale kost van schulden verwijst naar de extra kosten die een bedrijf maakt voor het aangaan van nieuwe schulden. Het is het rentetarief dat het bedrijf moet betalen op de laatste eenheid van schuld die het aangaat. Deze kosten kunnen variëren afhankelijk van de marktomstandigheden, de kredietwaardigheid van het bedrijf, en andere factoren.In het geval van Nextensa bedraagt de marginale kost van schulden 4,0 à 4,5% 1. Dit betekent dat voor elke nieuwe euro schuld die Nextensa aangaat, het bedrijf een rente van 4,0 à 4,5% moet betalen.