ADO Properties rapporteerde vorige week zoals verwacht sterke financiële resultaten voor 2018, maar de verwachtingen voor 2019 zijn voorzichtig. De onzekere factoren waar het management geen vat op heeft, nemen toe. Met de koersprestatie van het jaarrapport achter de kiezen verlaagt KBC Asset Management het advies voor de aandelen.

Het rapport

De trend met jaarlijks sterk stijgende huurinkomsten in 2018 hield onverminderd aan, waardoor de winst uit huuractiviteiten (EBITDA) steeg met 21,7%. De huurprijzen in de ADO-portefeuille met 24.000 appartementen in Groot-Berlijn werden dit jaar gemiddeld 5,6% opgetrokken tot gemiddeld 6,73 EUR per m², wat volgens KBC AM nog steeds niet overdreven duur is. De leegstand in de portefeuille bedraagt dan ook slechts 3,2% en is voornamelijk het gevolg van de tijdelijke leegstand bij renovatiewerken. De totale waarde van de portefeuille steeg naar 4,1 miljard EUR geholpen door de waardestijging en overnames in de loop van 2018. De netto-activawaarde steeg eind december bijgevolg naar 55,05 EUR. De aandeelhouder realiseert dus een waardestijging van maar liefst 10 EUR per aandeel aangezien de netto-activawaarde eind 2017 zo'n 45,10 EUR per aandeel bedroeg. De financieringskost blijft met 1,7% laag en is bovendien ingedekt tegen rentestijgingen. Het voorgestelde dividend stijgt 25 cent tot 0,75 EUR per aandeel. Volgens KBC AM lijkt dit appeltje voor de dorst eerder een zoethoudertje.

Veelbelovende vooruitzichten

De woningmarkt in Berlijn blijft sterk groeien. ADO Properties verwacht voor 2019 een nieuwe huurprijsstijging met 5%, wat volgens KBC AM een realistische verwachting is. Gemiddeld genomen verwachten vastgoedexperts dat Berlijn nog steeds hogere huurprijsstijgingen zal kennen dan de rest van Duitsland. ADO Properties zit met zijn portefeuille in Berlijn dus nog steeds gebeiteld. De balans tussen de toenemende vraag en het beschikbare aanbod aan woningen is nog steeds niet van die aard dat het schaarsteprobleem opgelost is. Integendeel: de politieke inmenging om huurprijsstijgingen af te remmen zorgt ervoor dat het aanbod de toenemende vraag niet snel genoeg volgt.

Kopzorgen voor ADO Properties

Tegelijkertijd verwacht ADO het komende jaar slechts vergelijkbare operationele inkomsten te realiseren. Dat lijkt op het eerste zicht heel conservatief voor een bedrijf dat de voorbije jaren steevast op de proppen kwam met stevige groeicijfers. Het lijkt evenwel mee ingegeven door het feit dat het bedrijf in toenemende mate afhankelijk wordt van duurdere financieringsbronnen (converteerbare obligaties en misschien een nieuwe kapitaalverhoging).

Ondertussen…

Intussen is achter de schermen een machtsgreep aan de gang tussen grote aandeelhouders, waardoor de groeistrategie van ADO Properties potentieel verder beïnvloed (lees: vertraagd) kan worden. De onzekere factoren waarop het management geen vat heeft, nemen dus toe. De strategie die de grote aandeelhouders willen varen, lijkt volgens vastgoedanalisten evenwel geen langetermijnstrategie te zijn. De optie dat ADO Properties wel eens van de beurs gehaald kan worden, lijkt niet onrealistisch. KBC AM onthoudt vooral de stijgende onzekerheid rond de groeistrategie van ADO Properties en beschouwt het exit-scenario als een potentieel leuk extraatje voor de aandeelhouder.

De visie van KBC Asset Management

Op basis van bovenstaande bedenkingen vindt analist Steven Lermytte dat het koersdoel een eerder faire reflectie van de waarde van ADO Properties geeft. KBC AM ziet de ondernemingswaarde in de toekomst wel geleidelijk toenemen op basis van stijgende huurprijzen. Omwille van de toegenomen onzekerheid is KBC AM echter niet bereid om vooruit te lopen.

KBC AM verlaagt dan ook de aanbeveling van “Kopen” naar “Houden” bij een ongewijzigd koersdoel van 54,50 euro.