Aedifica betreedt Spaanse markt

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

di. 21 dec 2021

11:12

Aedifica zet voet aan land in Spanje door een samenwerkingsovereenkomst te ondertekenen met Neurocare Home voor de ontwikkeling van toekomstbestendige woonzorgcentra in Spanje. Doel is om een initiële portefeuille van ca. 1.000 eenheden te ontwikkelen voor zo’n 75 miljoen euro, startende met 5 ontwikkelingsprojecten in 2022 in de regio’s Madrid, Castilië en León en Andalusië. Neurocare Home zal de woonzorgcentra ontwikkelen en exploiteren op basis van triple net langetermijnhuurovereenkomsten met initiële huurrendementen van naar schatting 5,5%. De strategische zet heeft geen impact op het waarderingsmodel van KBCS, zodat koersdoel van 133 euro en “Opbouwen”-advies behouden blijven.

Viva España

In een kort persbericht meldde het management van Aedifica dat de eerste investeringen in Spanje een feit zijn en dat het een portefeuille van rusthuizen van hoge kwaliteit wil ontwikkelen, ter waarde van 75 miljoen euro. Dat gebeurt samen met de Spaanse rusthuisexploitant Neurocare Home, die de activa zal ontwikkelen en na oplevering als exploitant zal optreden, terwijl Aedifica de financieringspartner zal zijn. De activa zullen worden ontwikkeld op basis van een innovatief woonzorgconcept, dat “inspeelt op de lessen die zijn geleerd tijdens de COVID-19 pandemie”, zo leert het persbericht ons. De woningen zullen zich toespitsen op eenpersoonskamers met ensuite badkamers, wat de bewoners de mogelijkheid zal bieden om in kleinschalige gemeenschappen te leven.

Details van de overeenkomst:

Voornemen om een portefeuille van 75 miljoen euro te ontwikkelen met ca. 1.000 eenheden.
De eerste vijf ontwikkelingen zullen starten in 2022 de regio's Madrid, Castilla y León en Andalusië.
Aedifica heeft ondertussen al een stuk grond verworven in Andalusië.
Neurocare Home zal de activa ontwikkelen en exploiteren op basis van nieuwe huurovereenkomsten. Die nemen de vorm aan van triple net contracten die over 30 jaar lopen en die zullen worden geïndexeerd voor de inflatie.
Het verwachte huurrendement bedraagt zo’n 5,5%.

Over Neurocare Home

De Spaanse uitbater werd nog maar in 2020 opgericht en exploiteert circa 420 bedden in 3 zorgcentra. Veel informatie kon KBCS niet terugvinden, al wordt vermeld dat de oprichter en uitvoerend manager van de groep, de heer Diego Nortega, 25 jaar ervaring heeft op dit gebied. Onze analist meent dat hij ook de oprichter en algemeen directeur van de 10^de grootste Spaanse zorgwoningontwikkelaar/-exploitant is, genaamd Gerovida. Die heeft concreet 27 activa in beheer, goed voor circa 2.800 eenheden. De groep werd eind 2018 verkocht aan DomusVi.

De visie van KBC Securities

Aedifica volgt met de intrede in Spanje in de voetsporen van andere Belgische vastgoedgroepen zoals Cofinimmo en Care Property Invest. Het management heeft in dat kader nooit zijn ambitie of interesse voor Spanje onder stoelen of banken gestoken, maar dan wel enkel indien de juiste gelegenheid zich zou voordoen. Het staat dan ook zeer positief tegenover het woonzorgconcept in de te ontwikkelen woningen. De flexibiliteit om de kamers in kleinschalige gemeenschappen te exploiteren past niet alleen in een COVID-19 omgeving, maar kan ook rekenen op een groeiende belangstelling van meer kritische en vermogende "boomers". Die geven er de voorkeur aan om te wonen in kleinschaligere gemeenschappen. Aedifica ziet de vraag naar deze concepten ook in andere landen ontstaan en wil als zodanig haar exposure vergroten naar activa die “kleinschalige woonconcepten” kunnen faciliteren.

De verwachte rendementen van 5,5% lijken min of meer in lijn te liggen met diegene die door sectorgenoten verwacht worden en liggen dan ook volledig in lijn met de schattingen van KBC Securities. Zo realiseert sectorgenoot CP Invest bijvoorbeeld eveneens een rendement van 5,5%, op basis van een mix van ontwikkelingen en “direct yielding”-activa. Cofinimmo is minder transparant over zijn Spaanse rendementspercentages en vermeldde voor de eerste helft van 2021 slechts een rendement van 5% voor de gecombineerde investeringen in Spanje, Italië en Ierland. In 2020 werd een geschat netto-aanvangsrendement van 6% vermeld voor zijn eerste blootstelling van 20 miljoen euro in Spanje.

KBC Securities verwacht dat Aedifica verder zal inzetten op groei in Spanje, wat geheel in lijn zou zijn met de strategie om te groeien naar een omvang van 250 à 300 miljoen euro alvorens er lokaal management zal worden geïnstalleerd. Interessant, maar wel zonder impact op het waarderingsmodel, zowel in termen van omvang als in termijn van schattingen. Het “Opbouwen”-advies en 133 euro koersdoel blijven dan ook behouden.

Naar overzicht