De expansiedrang van Aedifica (+2,2%) kleurt duidelijk de resultaten. De groei van het zorgvastgoedbedrijf is exponentieel en zelfs abstractie makende van overnames en investeringen blijft er nog een pak organische groei over. De positieve teneur van de cijferupdate over de voorbije 12 maanden (eindigend op 30 juni) ligt in lijn met de analistenverwachtingen, zodat er ook bij KBC Securities geen impact is op het waarderingsmodel. Dat de vooruitzichten voor het volledige (verlengde) boekjaar iets onder de verwachtingen liggen, deert beleggers blijkbaar niet.

Resultaten

In de periode van twaalf maanden eindigend op 30 juni steeg de EPRA winst met 39% op jaarbasis tot 100,1 miljoen euro (+7% per aandeel), terwijl de brutohuurinkomsten met 38% toenamen tot 163,4 miljoen euro (prognose KBCS: 166 miljoen euro). Op nettobasis klokten de huurinkomsten af op 160,7 miljoen euro (+36% op jaarbasis), omdat er bijna 2 miljoen euro waardeverminderingen op handelsvorderingen werden geboekt (voornamelijk op Four Seasons door een wijziging van de uitbater).

Het bedrijfsresultaat vóór het resultaat op de portefeuille (EBITDA) kwam 36% hoger uit op 132,4 miljoen euro en weerspiegelt een vlakke operationele marge van 82%. De rentelasten kwamen uit op 24,1 miljoen euro

Al bij al steeg de EPRA winst per aandeel met 7% tot 4 euro per aandeel en steeg de intrinsieke waarde (EPRA NAV) met 13,2% op jaarbasis tot 66,16 euro. Per aandeel werden de cijfers verwaterd door de verkoop van nieuwe aandelen, onder meer door het zeer actieve investeringsprogramma.

Portefeuille, balans & liquiditeit

De fair value van de verhandelbare vastgoedbeleggingen (inclusief 173 miljoen euro aan lopende ontwikkelingen) steeg met een erg robuuste 45% tot 3,37 miljard euro (+1.04 miljard euro). Dat vloeit voort uit een hels tempo aan ontwikkelingen en acquisities (met het Finse Hoivatilat als belangrijkste drijfveer), terwijl de fair value wijzigingen op zich erg beperkt bleven (24,4 miljoen euro). Gemiddeld bedraagt de resterende looptijd van de contracten 20 jaar en bedraagt de bezettingsgraad niet minder dan 100%. Dat klinkt geweldig en dat is het ook, maar het is wel normaal voor een bedrijf dat actief is in de rusthuissector.

De waardering in termen van brutorendement bedraagt 5,8%, een daling met 10 basispunten op jaarbasis. De hoogste waardering (en dus het laagste rendement) bevindt zich in België (5,4%), terwijl het VK het minst duur in de boeken staat (6,8%) De schuldratio van 50,1% ligt ietwat onder de verwachting van 51%. Er is dus nog expansiemarge, onder meer omdat de groep over een totaal van 1,93 miljard euro aan toegezegde kredietlijnen beschikt.

Covid-19

In overeenstemming met eerdere verklaringen had de coronapandemie geen materiële invloed op de resultaten per 30 juni. De woningen bleven volledig operationeel en huurbetalingen blijven stabiel. Er zijn vandaag geen aanwijzingen dat de mogelijke 'oversterfte' de huurbetalingscapaciteit van de exploitanten in gevaar zou brengen.

In de Finse kinderdagverblijven (die zo’n 7% van de nettohuurinkomsten van de groep uitmaken) is de bezettingsgraad tijdens de lockdown wél sterk gedaald, maar na de start van het nieuwe schooljaar is die gestegen tot het gebruikelijke niveau. Aedifica blijft een zeer actieve beleggingsmarkt zien, wat vooral tijdens de crisis de vraag naar onderliggende langlopende contracten van het type triple-net met professionele en solvabele exploitanten kan verhogen.

Vooruitzichten

Op basis van de geprognosticeerde vastgoedportefeuille, en zonder onvoorziene ontwikkelingen, worden de huurinkomsten op 31 december 2020 geschat op 257 miljoen euro. Dat ligt iets onder de verwachtingen van KBC Securities-analist Wido Jongman (268 miljoen euro) en resulteert in een geschatte EPRA-winst van 156 miljoen euro (verwacht: 164 miljoen euro). Door het hogere aantal aandelen als gevolg van de kapitaalverhogingen van april en juli 2020 vertaalt die winst zich in 6,05 euro per aandeel. Er zal 1,6 euro brutodividend per aandeel uitgekeerd worden over 2020 (na de eerdere uitkering van een interimdividend van 3 euro).

De visie van KBC Securities

De vooruitzichten voor het huidige boekjaar (dat verlengd werd naar 18 maanden en dus tot 31 december 2020 loopt) liggen in de buurt van de verwachtingen, onder meer omdat de impact van Covid-19 in lijn ligt met eerdere opmerkingen van het management. De positieve teneur van het halfjaarrapport ligt in lijn met de analistenverwachtingen, zodat er ook bij KBC Securities geen impact is op het waarderingsmodel.

Het koersdoel van 125 euro en "Kopen"-advies blijven dus behouden.