Het regent deze week persberichten bij Aedifica. In het vijfde bericht op vier dagen tijd kondigt het zorgvastgoedbedrijf deze ochtend voor 103,5 miljoen euro investeringen in Nederland en Finland aan. Met een goed gevulde oorlogskas zijn de transacties geen verrassing. Er is zelfs nog ruimte voor meer. KBC Securities-analist Wido Jongman bevestigt dan ook het “Kopen”-advies en koersdoel van 120 euro.

Finland

In Finland investeert Aedifica 82 miljoen euro in 10 activa. De sites worden uitgebaat door een gediversifieerde pool van lokale en nationale operatoren en vergroten van de voetafdruk van Aedifica in het land tot ruim 700 miljoen euro.

De activa bevinden zich in verschillende Finse steden, zijn doelgericht gebouwd en hebben een capaciteit van 542 eenheden. Vier sites verzorgen diensten voor mensen met een handicap, zes sites zijn gericht op ouderen die continue zorg nodig hebben en één ervan omvat ook residentiële appartementen en een commerciële zone.

De sites worden uitgebaat door vijf exploitanten (de Vetrea-groep, Hovi Group, de gemeente Kaskinen, Mehiläinen, Saga Care Finland). Eén actief (goed voor 35 eenheden op een totaal van 542) staat leeg, maar wordt geleverd met een huurgarantie. Aedifica verwacht op korte/middellange termijn een huurder te vinden. Het initiële brutohuurrendement bedraagt ca. 6%.

Nederland

In Nederland investeert Aedifica 21,5 miljoen euro in twee bestaande sites die al worden uitgebaat (13,5 miljoen) en in een herontwikkelingsproject dat in 2022 moet worden voltooid. Eén van de twee bestaande sites en het herontwikkelingsproject betreffen ouderenzorg. Het derde actief is een school en zorggebouw naast een ziekenhuis, dat speciaal ontwikkeld is om onderwijs en zorg te bieden aan 63 kinderen met ontwikkelings- en gedragsproblemen.

De activa worden uitgebaat door vier exploitanten (Cardea & PROO Leiden, Valuas, Stichting Zorggroep Apeldoorn), en dat zijn nieuwe namen in het Nederlandse huurdersbestand van de groep.

De mening van KBC Securities

De investeringen zullen volgens analist Wido Jongman ongeveer 3% toevoegen aan de laatst gerapporteerde faire waarde van het verhandelbare vastgoed van 3,362 miljard euro en passen in het gebudgetteerde investeringsmodel van KBC Securities.

Dat Aedifica investeert in een leegstaande eenheid in Finland is iets wat KBCS nog niet eerder heeft gezien, maar het maakt ongetwijfeld deel uit van een 'package deal' en is niet van materieel belang in het totaal.

De brutohuurrendementen lijken in overeenstemming te zijn met de marktrendementen (Finland: 6%, Nederland: 5,5-6%).

Aedifica gaf aan dat sinds oktober 459 miljoen dollar aan kapitaal werd opgehaald en ongeveer 170 miljoen werd geïnvesteerd van de 1 miljard euro investeringscapaciteit na de kapitaalverhoging. 

KBC Securities is trouwens positief over zorgvastgoedspelers en beschouwt de activa waarin ze investeren als essentieel voor de samenleving. Op de lange termijn zien ze de vraag naar deze activa toenemen. Na de laatste kapitaalverhoging van Aedifica bedraagt de solvabiliteit van het bedrijf 14%, wat voldoende ruimte biedt om verder te investeren in het snelgroeiende Europese zorgvastgoedsegment.

KBCS bevestigt het "Kopen"-advies en koersdoel van 120 euro.