Aedifica blijft de overnames opstapelen. Gisteren kondigde de groep een nieuwe investering van 22 miljoen euro in Finland aan en vandaag wordt ongeveer eenzelfde bedrag (20 miljoen euro) uitgegeven aan een zorgcentrum in de buurt van Durbuy. De zorgvastgoedportefeuille groeit daarmee volgens plan verder aan. Cijfers over de bezettingsgraad van Nederlandse verzorgingstehuizen bevestigen ondertussen dat ook die weer vol lopen. KBC Securities herhaalt het “Kopen”-advies voor de Aedifica-aandelen.

Nieuwe aanwinsten in portefeuille Aedifica

Aedifica kondigde gisteren een investering van in totaal 22 miljoen euro in Finland aan, waarvan 12,5 miljoen in drie direct renderende activa in de ouderen-/gehandicaptenzorg en twee nieuwe ontwikkelingen. Op de totale investering verwacht Aedifica een brutorendement van 7%. De investeringen passen netjes in de verwachting van KBC Securities-analist Wido Jongman en het verwachte rendement van 7% is gunstig in vergelijking met de veronderstelling van 5,5% in het waarderingsmodel van KBCS.

Aedifica pakte ook uit met een investering van 20 miljoen euro in België.  Het betreft een woonzorgcentrum in Durbuy met een totale capaciteit voor 121 bewoners. Het biedt plaats aan 94 ouderen met hoge zorgbehoeften en 27 ouderen die zelfstandig willen wonen met zorg en diensten op aanvraag. Die acquisitie gebeurt via een inbreng in natura waarvoor 184.492 aandelen worden uitgegeven. De uitbater, My-Assist, is een nieuwe partner voor Aedifica, die het goed huurt op basis van een nieuwe onherroepelijke huurovereenkomst van 27 jaar (type 'triple net') met een verwacht nettohuurrendement van ca. 4,5%.

Bezettingsgraad Nederlandse verzorgingshuizen verbetert

Volgens de laatste cijfers van de NZa (Nederlandse Zorgautoriteit) voor week 20 (17 tot 23 mei) neemt de bezettingsgraad van Nederlandse verpleeghuizen die langdurige zorg verlenen weer toe, al is die nog niet terug op het niveau van vóór de coronapandemie. Vóór de pandemie waren zo’n 130.000 bedden bezet, wat in mei 2020 met 5.252 bedden daalde (bezettingsgraad 96%). Daarna was sprake van herstel, maar in januari 2021 was opnieuw sprake van een daling met 5.016 bedden (tot ca. 96% bezetting). Sindsdien is de bezettingsgraad weer gestegen tot 98%.

Dat ligt in lijn met de verwachtingen van KBC Securities-analist Wido Jongman, die uitgaat van een verdere verbetering in de zomer. In september zou trouwens meer dan 75% van de Nederlanders volledig gevaccineerd moeten zijn. In de modelveronderstellingen voor de sector gaat KBCS uit van vergelijkbare ontwikkelingen elders in Europa.

KBC Securities over Aedifica

Volgens analist Wido Jongman heeft Aedifica al bewezen dat het sterk kan groeien door een mix van eigen ontwikkelingen en fusies en overnames. Het management heeft hierin een zeer solide track record opgebouwd.

Daarnaast heeft het bedrijf een uitstekende reputatie op de internationale kapitaalmarkten, waar het regelmatig een beroep op doet om zijn groei te financieren. Zo tankte de groep begin deze maand nog 285 miljoen euro vers kapitaal bij via de uitgifte van nieuwe aandelen. Dat gebeurde aan 102 euro per aandeel, tegenover een slotkoers van 108 euro of een korting van 5,5%.

De winstvooruitzichten zijn uitstekend voor deze pure investeerder in zorgvastgoed, met solide fundamenten in een niet-cyclische markt. De demografische ontwikkelingen zijn gunstig voor de toekomstige vraag naar de essentiële zorgvastgoedactiva voor ouderen.

Hoewel de concurrentie voor activa sterk is, blijft Aedifica investeringsopportuniteiten vinden aan mooie rendementen. KBC Securities ziet Aedifica als een van de belangrijkste consoliderende partijen in de Europese zorgvastgoedmarkt, met verdere groei in het verschiet.

De uitrol van de vaccinatieprogramma's in de EU zou de business case moeten ondersteunen, aangezien de druk op uitbaters van zorgvastgoedactiva zou moeten afnemen. Ondersteund door de waardering ziet KBCS opwaarts potentieel voor de aandelen.

Het advies blijft dus “Kopen”, met koersdoel van 122 euro.