Vastgoedontwikkelaar Atenor doet zijn intrede op de Londense vastgoedmarkt en voegt daarmee een tiende land aan de portefeuille toe. Concreet mag het de herontwikkeling van 5.000 vierkante meter in centrum Londen voor zijn rekening nemen. Atenor schakelt de komende maanden over naar de volgende fase van zijn internationale groeiplan, via een gerichte verhoging van de activiteiten en de teams in de landen waar het al aanwezig is. De deal heeft bij KBC Securities geen impact op het “Houden”-advies en 70 euro koersdoel, maar is volgens analist Joachim Vansanten wel interessant in het groeitraject.

Atenor trekt naar VK

Atenor zet zijn eerste stappen in Londen met de verwerving van een herontwikkelingsproject aan de oostkant van Midtown. Het bereikte met de City of London overeenstemming over de contractvoorwaarden voor de verwerving van een erfpachtbelang in Fleet House, een herontwikkelingsproject van zo'n 5.000 vierkante meter. Het project is gelegen aan de oostkant van Midtown.

Met dit eerste project in Londen breidt Atenor zijn internationale aanwezigheid uit tot 10 landen. Het heeft een overeenkomst gesloten met Elia Capital, vertegenwoordigd door Stéphan Gaude, voor het beheer en de ontwikkeling van de activiteiten van Atenor op de Londense markt.

KBC Securities over het project

De deal zelf is volgens analist Joachim Vansanten relatief klein en zal de huidige winstverwachtingen niet wezenlijk beïnvloeden. Hij mikt op een brutowinstbijdrage van zo’n 2 miljoen euro. Maar het past wel netjes in het internationale groeiplan van Atenor, waardoor het bedrijf meer een pan-Europese speler wordt. Op die manier zal Atenor gemakkelijker toegang krijgen tot nieuwe projecten, wat de basis vormt voor verdere winstgroei. Bovendien wordt het risicoprofiel van de onderneming door de geografische diversificatie verder verlaagd.

• Ter herinnering: in een eerste fase (2016-2021) streefde Atenor naar een verdubbeling van de brutomarge door uitbreiding van de portefeuille door een toename van het aantal gebieden waarin het actief is, in combinatie met een kortere projectontwikkelingsduur.
• In een tweede fase (2022 - 2026) streeft het bedrijf naar een verdubbeling van de brutomarge door een uitbreiding van de portefeuille op bestaande grondgebieden. Gezien het competitieve karakter van de Londense kantorenmarkt, acht KBC Securities het verstandig om een partnership met een lokale speler aan te gaan.

Visie KBC Securities op Atenor

Vastgoedontwikkelaar Atenor heeft een ijzersterk track record en groeide de voorbije 10 jaar gestaag in omvang én winstgevendheid. Covid-19 vertaalt zich weliswaar in iets tragere opleveringen en zet wat druk op de kantoormarkt, maar dat impacteert de waardering van de 32 projecten (goed voor 1,4 miljoen vierkante meter oppervlakte) slechts marginaal.

De groep tankte onlangs vlot 100 miljoen euro bij en verhuurde het nog te bouwen TWIST-project (meer dan 10.150 vierkante meter), met koopoptie. In de door KBCS geschatte faire waarde van 70 euro per aandeel staat de vraag naar nieuwe, ultramoderne gebouwen en herontwikkelingen van gemengde kantoorprojecten (winkels/kantoor/woningen) centraal.

Analist Joachim Vansanten dicht het aandeel van op het huidige niveau geen groot opwaarts potentieel toe en behoudt daarom het “Houden”-advies en 70 euro koersdoel. Het is wachten op concrete katalysatoren voor de koers, klinkt het.

De coronapandemie zorgt voor enige vertraging in de oplevering van het ontwikkelingsproces. Ook kunnen de vergunningen in de toekomst wat vertraging oplopen, maar afgezien daarvan lijken de projecten van Atenor al bij al gunstig te evolueren. Tot op vandaag blijft de impact van vertragingen in de oplevering van projecten op de waardering dan ook erg beperkt.

Tot slot stipt KBCS nog aan dat de groep - met dank aan een succesvolle emissie van obligaties (voor een totaal bedrag van 100 miljoen euro) - eerder dit jaar het balansrisico aanzienlijk kon verlagen. De balans is dus goed gespekt om de komende jaren een hefboom te zetten op de internationalisatie.

Dividenden

Onze analist is er niettemin van overtuigd dat Atenor jaarlijks een dividend van 4% zal kunnen blijven uitkeren. Daarmee bevindt hij zich aan de bovenkant van het dividendbeleid: het management zelf mikt op een gemiddelde jaarlijkse dividendgroei van 2 à 4% per jaar. Tegen de huidige aandelenkoers van 58,6 euro impliceert de dividendverwachting voor 2021 een brutodividendrendement van 4,3% (voor een coupon van 2,52 euro). Dat staat tegenover een gemiddeld dividendrendement van 4,2% in de afgelopen 5 jaar.

Koersdoel en advies voor Atenor

KBC Securities ziet al bij al waarde in de aandelen en herhaalt daarom het koersdoel van 70 euro. Maar ondanks het opwaarts potentieel van ongeveer 25% herhaalt analist Joachim Vansanten het “Houden”-advies, omdat hij gelooft dat katalysatoren nog ver weg zijn en het sentiment negatief zal blijven. Onzekerheid over de toekomst van kantoren zal wellicht nog een jaar aanhouden, totdat de werknemers na vaccinatie kunnen terugkeren naar de kantoren.