Terwijl de Europese beurzen er niet of nauwelijks in slagen om nieuwe, grote namen naar de koerstabellen te lokken, staat in de VS na Uber en Lyft alweer een nieuwkomer te trappelen om voortaan als beursgenoteerd bedrijf door het leven te gaan. De jongste kandidaat-IPO’er is "We Company", eigenaar van kantoorverhuurder WeWork. Als alles goed gaat wordt het de grootste beursgang van het jaar. Maar net als bij sommige andere grote namen, denk maar aan Snap, worden heel wat vraagtekens bij het bedrijf gezet. Sr. Financial Economist Tom Simonts verdiepte zich in de bedenkingen die CNBC op een rij zette.

Verlies²

Dat een nieuwkomer grossiert in verliescijfers is niet nieuw. Heel wat andere bedrijven die naar de beurs trokken en er ondertussen al enkele jaren staan te pronken geraakten nog steeds niet uit de rode cijfers. Over de eerste zes maanden van het jaar dook WeWork voor 900 miljoen dollar onder het nulpunt en in 2018 slikte de groep een verlies van 1,9 miljard. En de vooruitzichten zijn niet beter. Met een groeiend aantal leden stijgen ook de kosten voor het aanbieden van bijvoorbeeld drank, internet,…

Dure huurcontracten

WeWork sluit huurcontracten met eigenaars die een looptijd hebben tot 15 jaar en die zadelen de groep op met toekomstige huurkosten van enkele honderden miljoenen. Eind juni stond de teller volgens de S-1 filing (de documenten die bij de beursaanvraag werden ingediend) op 47,2 miljard dollar. Zes maanden eerder was dat nog 34 miljard dollar. WeWork van zijn kant onderverhuurt de locaties aan zijn leden en doet dat met contracten van gemiddeld twee jaar. Die mismatch tussen de looptijden kan de groep zuur opbreken als, bijvoorbeeld tijdens een recessie, veel panden leeg komen te staan.

Complexe structuur

In de aanloop naar de beursplannen herdoopte WeWork zich tot de holding The We Company waarvoor een complexe bedrijfsstructuur werd uitgedokterd. Die zou volgens de Financial Times als gevolg hebben dat de oprichter van het bedrijf, Neumann, en andere managers van fiscale voordelen kunnen genieten, terwijl op het niveau van de holding en de aandeelhouders belastingen moeten worden betaald. Volgens WeWork geeft de holdingstructuur de groep de flexibiliteit om overnames te doen, terwijl de schulden en de verplichtingen van de andere activiteiten afgescheiden blijven.

WeWork China

De activiteiten van WeWork in China staan nog in de kinderschoenen en zadelen de groep met extra verliezen op. In het S1-document onderstreept WeWork dat de contributiemarge, wat overblijft van de omzet na aftrek van de operationele uitgaven, drie procentpunten hoger zou zijn als geen rekening wordt gehouden met de Chinese activiteiten. Maar die zijn er natuurlijk wel en zadelen de groep ook met aanzienlijke operationele risico’s op door de andere Chinese wetgeving. Bovendien is het niet duidelijk hoe de activiteiten binnen de groep thuishoren.

Corporate Governance

In het zevenkoppige directiecomité van The We Company zetelt geen enkele vrouw. Daarmee gaat de groepen de trend in. Sinds vorige maand telt elk bedrijf binnen de S&P500 minstens één vrouwelijk directielid.

Adam Neumann

Een gok op We Work is niets minder dan een gok op Adam Neumann zo klinkt het bij sommige analisten. Hij verzorgde zichzelf in elk geval goed:

• Hij controleert via het meervoudig stemrecht van zijn aandelen de meerderheid van de stemrechten van het bedrijf en dat kan door opties in de aanloop naar de beursgang nog verder toenemen. De aandelen die aan het publiek worden aangeboden, genieten trouwens niet dezelfde rechten als de bestaande van Neumann.
• Ook niet oninteressant: WeWork huurt gebouwen die deels in handen zijn van de topman. Tussen 2016 en juni 2019 werd 20,9 miljoen dollar huur betaald voor de betrokken gebouwen.
• Neumann verzilverde bij de oprichting The We Company ook de rechten op de handelsnaam van WeWork.

Hoe sterk het bedrijf rond de persoon van Neumann is verstrengeld blijkt ook uit de risico’s die in het S-1 document zijn opgelijst. Daarin staat onder meer Neumann van kritiek belang is voor de groep, ook al is geen arbeidsovereenkomst opgesteld. "Als Adam (Neumann) niet langer actief is als onze CEO, kan dat een aanzienlijke impact hebben op de activiteiten", zo klinkt het. Zijn vrouw Rebekah, aangesteld als Chief Brand and Impact Officer, kan samen met twee directeurs zijn opvolger aanduiden.

Waardering als technologiebedrijf

Volgens de laatste cijfers kleeft een waarde van 46 miljard dollar op WeWork en dat is mee te danken aan het feit dat de groep zich als technologiebedrijf profileert. Volgens Harvard Business Review komt het woord 'technologie' liefst 110 keer voor in de S-1 filing. Als je de activiteiten tegen het licht houdt, is WeWork echter vooral een vastgoedbedrijf. Om onder de noemer 'technologie' gecatalogeerd te worden, moet een bedrijf volgens Harvard Business Review aan de meeste - en liefst zelfs aan alle - van deze kenmerken beantwoorden. En dat is niet het geval bij WeWork.

• Lage variabele kosten: elke groei van WeWork gaat gepaard met een aanzienlijke stijging van de kosten.
• Lage kapitaalinvesteringen: als vastgoedbedrijf heeft WeWork hoge kapitaalvereisten, ook al worden de gebouwen gehuurd.
• Data: het is niet duidelijk hoe WeWork de gegevens van zijn huurders kan gebruiken zonder een inbreuk te doen op de privacy.
• Netwerkeffecten: leden van WeWork halen geen voordeel uit hun lidmaatschap op basis van het netwerk, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Facebook, Twitter of LinkedIn.
• Goedkope expansie binnen het ecosysteem: WeWork kan geen extra diensten aan zijn leden aanbieden, zoals bijvoorbeeld scholen of appartementen, zonder dat daar een forse investering tegenover staat.

Bron: CNBC: "The strangest and most alarming things in WeWork’s IPO filing", 17 augustus 2019