British Land: Covid-19 drukt stempel op portefeuille

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jens Meersman, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel,Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Sharad Kumar Surendran Palani, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

wo. 27 mei 2020

11:40

Vastgoedbedrijf British Land (+4,4%) kwam deze ochtend naar buiten met resultaten tot 31 maart, wat voor British Land meteen ook het jaarresultaat is. De onderliggende winst daalde in lijn met de verwachtingen van 34,9 naar 32,7 pence per aandeel, als gevolg van de verkoop van onder andere winkelvastgoed. Het dividend werd intussen gehalveerd van 31 pence tot net geen 16 pence, terwijl de EPRA activawaarde 14,5% lager gaat van 905 naar 774 pence.

Portefeuillebewegingen

Opmerkelijk is dat de waarde van winkelvastgoed in de portefeuille met maar liefst 26,1% neerwaarts herzien werd, terwijl de kantoren 2,3% opwaarts herzien werden. In het winkelvastgoedsegment worden lagere huurprijzen aanvaard (gemiddeld -12%) en kortere looptijden van de huurcontracten, wat op de waardering weegt. De groep is genoodzaakt om dit te doen om de bezettingsgraad hoog te houden, iets waarin British Land overigens met 96% in slaagt.

Uitstel van betaling

Als gevolg van de coronamaatregelen zocht de groep samen met winkeliers naar oplossingen; 97% van de huurgelden voor kantoren werden geïnd, terwijl voor de winkels 43% geïnd werd. British Land heeft de ambitie om nog een groot deel van de achterstallige huur op een later tijdstip te innen. De balans blijft degelijk, maar de afwaardering van winkelvastgoed (35% van de vastgoedportefeuille) zorgt ervoor dat de schuldgraad (Loan-To-Value) stijgt van 28% naar 34%.

Het bedrijf zet zijn strategie verder om in de portefeuille enkel strategisch, kleiner winkelvastgoed over te houden, in combinatie met kantoren van topklasse. Het management verwacht dat het effect van onlinewinkelen door Covid-19 nog zal versnellen en wordt wat voorzichtiger voor de kantorenmarkt aangezien het moeilijk in te schatten is hoe bedrijven op middellange termijn zullen reageren op Covid-19.

De mening van KBC Asset Management

In het licht van deze cijfers verlaagt analist Steven Lermytte het koersdoel voor British Land opnieuw en deze keer van 470 pence naar 375 pence als gevolg van een hogere risicopremie en lagere marges en winstvooruitzichten. Hij verwacht dat de onzekerheid rond de kapitaalwaarde van de portefeuille in combinatie met gevolgen van Covid-19 het langetermijnpotentieel van het aandeel op korte termijn zal blijven onderdrukken. Het advies van KBC AM is "Houden".

Naar overzicht