Gisteravond werd aangekondigd dat de aandelen van Care Property Invest vanaf 19 juni opgenomen zullen worden in de EPRA-index. Na Aedifica is CP Invest de tweede Belgische pure zorgvastgoedspeler die die eer te beurt valt. Volgens KBC Securities-analist Wido Jongman worden de aandelen hierdoor investeringswaardig voor alle beleggers die de EPRA als benchmark gebruiken en zal de vraag ernaar toenemen, wat positief zou moeten zijn voor de waardering. Het koersdoel en advies voor CP Invest wordt bij KBCS bevestigd.

EPRA-index

De opname van CP Invest in de EPRA (European Public Real Estate Association) was al geruime tijd een punt van discussie. De EPRA-index wordt wereldwijd gebruikt als benchmark en is de meest gebruikte beleggingsindex om de prestaties (via gestandaardiseerde rapportering) van beursgenoteerd vastgoed te vergelijken. Met een samenstelling van zo'n 500 verschillende aandelen vertegenwoordigt de Global Index wereldwijd meer dan 2 biljoen euro aan hoogwaardig vastgoed. Care Property rapporteerde al jaren volgens de EPRA-standaarden. 

Voorwaarden

Om in de EPRA-index opgenomen te worden, moeten de aandelen niet alleen aan bepaalde liquiditeitsdrempels voldoen, maar moeten ook de inkomsten die het bedrijf genereert aan de kwalitatieve criteria van de EPRA voldoen.

In het geval van CP Invest was er een discussie over de inkomsten die de oorspronkelijke portefeuille van Service Flats genereert (ongeveer 45% van de reële waarde van de totale portefeuille). De inkomstenstromen uit deze activa werden aanvankelijk door EPRA niet erkend als inkomsten uit (relevante) vastgoedactiviteiten, omdat CP Invest een erfpacht heeft verleend aan de uitbaters of huurders (lokale overheden) die de grond in vrije eigendom houden. Na 27 jaar zal CP Invest de oorspronkelijke investeringen met betrekking tot de bouw van de gebouwen (156 miljoen euro) terugkrijgen en de eigendom overdragen aan de huurders. Opname in de EPRA-index betekent dat het bedrijf nu eindelijk ook formeel voldoet aan de kwalitatieve criteria van EPRA.

De visie van KBC Securities

KBC Securities-analist Wido Jongman stipt aan dat CP Invest na Aedifica de tweede Belgische pure zorgvastgoedspeler is die in de EPRA-index wordt opgenomen. Ook Cofinimmo behoort tot het selecte kransje, maar dat heeft zowel zorgvastgoed als kantoren in portefeuille. Door de opname in de EPRA-index worden de aandelen van CP Invest investeringswaardig voor alle beleggers die de EPRA als benchmark gebruiken.

Analist Wido Jongman is er altijd van uitgegaan dat de inkomsten uit de erfpacht in essentie gelijk zijn aan de huurinkomsten en bijgevolg als cashflow afkomstig uit de vastgoedactiviteiten moeten worden beschouwd. De erkenning door EPRA was volgens hem dan ook een kwestie van tijd.

In zijn Discounted Cash Flow-waardering hanteert KBCS voor CP Invest eenzelfde WACC van 3,3% als voor Aedifica. Ondanks de hogere liquiditeit en de EPRA-notering van Aedifica vond analist Wido Jongman dit gepast, omdat CP Invest meer defensieve huuropbrengsten heeft aangezien ca. 50% afkomstig is van Belgische (semi-)overheidsorganisaties en non-profithuurders.

KBC Securities bevestigt het "Kopen"-advies en koersdoel van 35 euro voor CP Invest.