De vakantie is achter de rug, maar voor Cofinimmo lijkt de tijd rijp om naar het zuiden te vertrekken. De groep investeert 45 miljoen euro in Spaans zorgvastgoed. KBC Securities-analist Jan Opdecam juicht de internationale expansie toe, maar maakt wel een kleine kanttekening bij het rendement dat verkregen wordt ten opzichte van het risico.

Vijfde land

Na de Belgische thuismarkt, Frankrijk, Nederland en Duitsland richt Cofinimmo zijn pijlen nu ook op Zuid-Europa.  De groep heeft in Spanje in totaal vijf sites geselecteerd, goed voor een investering van 45 miljoen euro, voor de bouw van woonzorgcentra. Uiterlijk tegen de zomer van 2021 moet het laatste opgeleverd worden.

Het eerste project in Vigo, in Galicië, wordt momenteel gebouwd en zal uit 140 bedden bestaan op ongeveer 5.000 m². Aan het project hangt een prijskaartje van 8 miljoen en de oplevering is voorzien in november volgend jaar. De huurovereenkomst van het type "double net" zal een looptijd hebben van 20 jaar, met een initieel brutorendement van 6%. De uitbating van de vijf locaties komt in handen van CLECE Vitam, onderdeel van een van de belangrijkste uitbaters in Spanje.

Waarom Spanje?

Met Spanje zet Cofinimmo als eerst van de beursgenoteerde vastgoedspelers voet aan land op Spaanse bodem en komt er terecht op een markt die nog zeer gefragmenteerd is. Volgens Cofinimmo is er in Spanje een aanbod van ongeveer 380.000 bedden. Met een gemiddelde van 44 bedden per duizend 65-plussers, is het land uitgerust met minder en vaak oudere woonzorgcentra dan andere Europese landen. De verwachting is echter dat dit snel zal ingehaald worden. Spanje telt ongeveer 47 miljoen inwoners, waarvan 19% 65-plussers en 6% 80-plussers.

Hoewel deze huidige demografische situatie vergelijkbaar is met die van andere Europese landen, biedt Spanje interessante groeivooruitzichten, aangezien de oudere bevolking in Spanje naar verwachting aanzienlijk sneller zal groeien dan in België en Frankrijk. En Cofinimmo wil daar graag een graantje van meepikken. “Wij hebben de ambitie om in dit land een aanzienlijke portefeuille uit te bouwen. Bovendien starten wij een partnerschap met een toonaangevende uitbater in de zorgsector in Spanje”, aldus CEO Jean-Pierre Hanin.

De mening van KBC Securities

Volgens analist Jan Opdecam is de Spaanse markt vandaag nog onontgonnen terrein voor investeerders in de gezondheidssector. De uitrustingsgraad bedraagt zo’n 14% wat iets onder het Europees gemiddelde is en een stuk onder de 24% in ons land. De afhankelijkheidsratio was 28% in 2015 en zal naar schatting met 50% stijgen tegen 2040. Tegen 2030 zal nood zijn aan 70.000 extra bedden en 150.000 tegen 2050, wanneer 32% van de bevolking ouder is dan 65.

Rendementen op toplocaties en topgebouwen laten sinds 2013 een neerwaarts trends zien van 6% tot 4,75 à 5%. Voor iets minder goede locaties is dat ondertussen 6%.  Alles bij elkaar lijkt Spanje volgens KBCS een veelbelovend land voor de sector, met hetzelfde en mogelijk zelfs meer potentieel dan in andere landen.

De externe groei van Cofinimmo komt niet als een verrassing voor onze analist, die wel wat voorbehoud heeft bij het rendement van 6%, dat mogelijk te laag is in verhouding tot het risico. Voor een eerste bijdrage aan de resultaten is het wachten tot 2021 waardoor er geen impact is op de verwachting voor 2019. Het “Kopen”-advies wordt bevestigd met een koersdoel van 125 euro.