Na de kapitaalverhoging van 180 miljoen euro, goed voor 1,48 miljoen nieuwe aandelen, sleutelde KBC Securities-analist Wido Jongman aan het waarderingsmodel voor Cofinimmo. Daarnaast werden op basis van de vooruitzichten voor 2021 ook de prognoses voor de investeringen aangepast. Per saldo levert dat bij KBCS een verhoging van de winstverwachting op, goed voor een bevestiging van het “Kopen”-advies en een ongewijzigd koersdoel van 150 euro per aandeel.

Investeringsbudgetten

De “capex guidance” (de officiële doelstelling voor de hoeveelheid investeringen) houdt 220 miljoen euro aan netto-investeringen in. Dat wil zeggen dat er 333 miljoen geïnvesteerd kan worden, terwijl geplande desinvesteringen (vooral van kantoren) 113 miljoen euro moeten opleveren. Op het moment van publicatie van de nieuwe prognoses noemde KBC Securities die data nogal conservatief in vergelijking met de 693 miljoen euro netto-investeringen vorig jaar, de reeds aangekondigde investeringen (138 miljoen euro), de ontwikkelingspijplijn in het eerste kwartaal (23,5 miljoen euro) en de ambities om de portefeuille te laten groeien.

KBC Securities ging op dat moment uit van een brutocijfer van 500 miljoen euro in 2021, zonder rekening te houden met desinvesteringen van kantoren (nu geraamd op 113 miljoen euro). Wel hield analist Wido Jongman rekening met een kapitaalverhoging in het eerste kwartaal, van 10% van het totaal aantal uitstaande aandelen met een verwachte opbrengst van 310 miljoen euro. Dat laatste bleek vorige week uiteindelijk om 5,5% te gaan of 180 miljoen euro. Het lijkt er vandaag dus op dat de financieringsbehoefte (310 miljoen euro) die KBCS voorzag (met behoud van een adequate solvabiliteit) in overeenstemming is met de huidige richtlijnen van het bedrijf (113 miljoen euro dankzij de verkoop van activa plus 180 miljoen euro vers kapitaal).

De visie van KBC Securities

Bijgevolg houdt KBC Securities vast aan de prognose van 500 miljoen euro bruto-investeringen in 2021, maar voegen het de 113 miljoen euro aan verwachte activaverkopen toe aan het waarderingsmodel. Dat brengt de nettokapitaalinvesteringen op zo'n 400 miljoen euro.

Dat betekent dat voor 2021 uitgegaan wordt van 95 miljoen euro investeringen per resterend kwartaal (tegenover 138 miljoen in het eerste kwartaal, als er deze maand geen nieuwe transacties plaatsvinden). Dat is voor KBC Securities niet overdreven agressief.

De uitgaven voor fusies en overnames komen bovenop de investeringsuitgaven voor de bestaande ontwikkelingspijplijn. Voor de investeringen in zorgvastgoedactiva wordt uitgegaan van bruto-opbrengsten van gemiddeld 5,5% en voor de desinvesteringen van kantoren gemiddeld 7,1%, wat voor de nog aan te kondigen fusies en overnames een verondersteld brutorendement van gemiddeld 4,45% betekent.

Bovenstaande levert een nieuwe verwachting voor de EPRA winst per aandeel van 6,83 voor 2021 op en van 6,93 euro voor 2022. Dat was eerder respectievelijk 6,70 euro en 6,87 euro.

Investment case

Na de recente kapitaalverhoging werd op de balans ruimte gecreëerd om fusies en overnames in zorgvastgoedactiva te vergemakkelijken en tegelijkertijd een conservatieve solvabiliteit te waarborgen. De liquiditeit lijkt solide, met 532 miljoen euro aan niet-opgenomen kredietlijnen (31 december 2020). In 2021 moet de groep voor 229 miljoen euro schulden terugbetaald worden.

Analist Wido Jongman vindt het financiële management van de onderneming van hoge kwaliteit en waardeert de strategie om het gewicht (ca. 59%) van aantrekkelijke zorgvastgoedactiva in de portefeuille te verhogen.

Daardoor stijgt het deel van de portefeuille dat dankzij zeer lange huurcontracten hoge, voorspelbare en geïndexeerde kasstromen genereert  Dit zou op termijn moeten leiden tot een lagere kapitaalkost, wat op zijn beurt moet leiden tot een verdere herwaardering van de aandelen.

Het “Kopen”-advies en koersdoel van 150 euro worden bevestigd.