Wat Aedifica deed, wil Cofinimmo ook. De groep betreedt als tweede Belgische vastgoedgroep de Britse markt van het zorgvastgoed. Met deze stap voegt Cofinimmo een negende land toe aan haar geografische aanwezigheid. Maar nog indrukwekkender is dat het VK het derde nieuwe land is dat de onderneming dit jaar betreedt. De overname van drie rusthuizen voor zo’n 66,5 miljoen pond verbaast qua cijfers niet, want zo’n bedrag valt binnen het door KBCS voorziene investeringsbudget (CAPEX). Wel lijkt het rendement met een geschatte 4,25% lager te liggen dan de verhoopte 5,5%, zodat de ramingen licht neerwaarts bijgesteld moeten worden. Gezien de relatief geringe omvang van de overname zal de verwatering echter niet materieel zijn. 

De Britse markt

De Britse rust- en verzorgingstehuizensector is één van de grootste in Europa en is sterk gefragmenteerd. 78% van de bedden in verzorgingshuizen is niet gebouwd met het oog op gebruik in de zorg of is meer dan 20 jaar oud. De bevolking ouder dan 85 zal naar verwachting met 27,5% toenemen tegen 2030 (460.000 extra mensen). Dat is 7 keer meer dan de voorspelde groei van de totale bevolking van het VK en 16 keer sneller dan de verwachte groei van de bevolking in de werkende leeftijd. Op basis van de huidige bezettingsgraad zou de verwachte toename van dementie tot 2030 elk jaar 10.000 extra bedden in verzorgingstehuizen vereisen om aan de vraag te kunnen voldoen.

De Britse overname

De portefeuille bestaat uit 3 recente zorgcentra in het oosten en zuidoosten van Engeland. Samen tellen de activa 196 bedden met een totale oppervlakte van ca. 9,500 vierkante meter. Alle locaties zijn volledig verhuurd aan Country Court Group op basis van een triple net lease voor een vaste termijn van 35 jaar. De huurprijzen zullen jaarlijks worden geïndexeerd op basis van de Britse retail prijsindex (RPI). Cofinimmo heeft geen rendement bekendgemaakt.

De Britse opinie

In het persbericht staat dat het brutohuurrendement in lijn zal liggen met de gangbare marktrendementen. Volgens vastgoedexpert Jones Lang and Lasalle bedroegen de Britse rendementen (Prime yields) voor activa in de gezondheidszorg 4,25% in het tweede kwartaal. De investering die vandaag werd aangekondigd was niet opgenomen in de eerder gepubliceerde investeringsraming voor 2021, maar KBCS had in zijn eigen verwachtingen al 126 miljoen euro extra, niet-geïdentificeerde investeringen, bijgeschreven voor de rest van 2021 aan een verwacht rendement van 5,5%. Gezien het lagere marktrendement zullen de acquisities een licht verwaterend effect hebben op de ramingen, maar de relatief geringe omvang zal deze verwatering niet echt doen doorwegen in de cijfers.

KBC Securities over de overname door Cofinimmo

Door de kapitaalverhoging van maart 2021 (die leverde 180 miljoen euro op) en de inbreng in natura van april 2021 (goed voor 103 miljoen euro) werd circa 9% nieuw aandelenkapitaal uitgegeven. Die instroom van vers geld gaf de balans van Cofinimmo weer ruimte om fusies en overnames na te streven in het zorgvastgoed en tegelijk een conservatieve solvabiliteit te waarborgen. De liquiditeit blijft vandaag erg solide, getuige daarvan de nog beschikbare kredietlijnen van 718 miljoen euro (per 31 maart 2021). In 2021 komt er 219,3 miljoen euro schuld te vervallen.

Voor KBCS is het financieel management van de onderneming van hoge kwaliteit. De strategie om het gewicht (ca. 60%) van aantrekkelijke zorgvastgoedactiva in de beleggingsportefeuille te verhogen wordt gewaardeerd omdat op die manier het deel van de portefeuille dat hoge, voorspelbare en geïndexeerde kasstromen genereert (dankzij zeer lange huurcontracten) toeneemt. Dat moet op termijn leiden tot een lagere kapitaalskost (WACC), wat een verdere herwaardering van het aandeel tot gevolg zou moeten hebben. Het “Kopen”-advies en koersdoel van 150 euro worden bevestigd.