Vastgoedbedrijf Cofinimmo kondigt de overname van vijf zorgvastgoedactiva in België aan, goed voor een waarde van 103 miljoen euro. De omvang van de transactie past in de door KBC Securities-analist Wido Jongman vooropgestelde investeringen voor 2021 en heeft als dusdanig geen impact op de investment case. Het aangekondigde rendement van 4,5% is echter verwaterend ten opzichte van de door KBCS veronderstelde 5,5% voor toekomstige overnames. Ook de 100% financiering met eigen vermogen verwatert de winst per aandeel, maar omdat dit met een beperkte korting is, heeft het geen wezenlijke invloed op het waarderingsmodel. Het “Kopen”-advies en koersdoel van 150 euro worden bij KBCS bijgevolg gehandhaafd.

Uitbreiding zorgvastgoedportefeuille

Cofinimmo legde via een inbreng in natura de hand op vijf zorgsites in België voor een conventionele waarde van 103 miljoen euro. De verkoper van de activa, Care-Ion, zal de ontvangen aandelen niet op de markt verkopen, waardoor het na de transactie ca. 6,3% van het kapitaal van Cofinimmo in handen heeft. De aandelen zijn uitgegeven tegen 109,87 euro per stuk, wat een discount lijkt van zo’n 13% ten opzichte van de gemiddelde koers van de voorbije vijf dagen. Gecorrigeerd voor de dividendovereenkomst met Care-Ion wordt dat zo’n 6,5%.

Van de vijf activa (25.400 m², 484 bedden), zijn er twee gelegen in Brussel en drie in de provincie Luik (Wallonië). Het betreft zeer recente gebouwen. Het brutorendement wordt geschat op 4,5%, wat in lijn lijkt te liggen met de huidige rendementen in de zeer rijpe Belgische markt.

KBC Securities over de transactie

Analist Wido Jongman stipt aan dat dit de derde, direct renderende overname van Cofinimmo in 2021 is. Net als de vorige week aangekondigde acquisitie in Finland en de potentiële portefeuilledeals die op 15 maart werden aangekondigd, maakt deze deal geen deel uit van het eerder door het bedrijf vooropgestelde investeringsbudget voor 220 miljoen euro aan netto-investeringen (bruto 333 miljoen euro).

KBC Securities houdt rekening met een bruto-investeringsbedrag van 500 miljoen euro in 2021, zonder rekening te houden met desinvesteringen van kantoren (nu geraamd op 113 miljoen euro).

Investment case Cofinimmo

Na de recente kapitaalverhoging werd op de balans ruimte gecreëerd om fusies en overnames in het zorgvastgoedsegment te vergemakkelijken en tegelijk een conservatieve solvabiliteit te waarborgen.

De liquiditeit lijkt solide, met 532 miljoen euro aan niet-opgenomen kredietlijnen (31 december 2020). In 2021 moet Cofinimmo 229 miljoen euro schulden terugbetalen.

Analist Wido Jongman noemt het financieel management van het bedrijf van hoge kwaliteit. Hij waardeert daarnaast de strategie om het gewicht van aantrekkelijke zorgvastgoedactiva in de portefeuille (ca. 59%) te verhogen. Daardoor stijgt het deel van de portefeuille dat hoge, voorspelbare en geïndexeerde kasstromen genereert, dankzij de zeer lange huurcontracten. Dit zou op termijn moeten leiden tot een lagere kapitaalkost, wat op zijn beurt moet leiden tot een verdere herwaardering van de aandelen.

Het “Kopen”-advies en koersdoel van 150 euro worden dan ook bevestigd.