De Belgische vastgoedbedrijven zoeken het al lang niet meer enkel in eigen land. Op zoek naar extra rendement verschenen daarbij onder meer Nederland, Duitsland en Spanje als gegeerde investeringsbestemmingen op de radar. En daar komen nu ook Ierland en Polen bij. Dat laatste is een nieuw wingewest voor kotbaas Xior, terwijl CP Invest zijn zinnen zette op Ierland. Beide bedrijven genieten een “Kopen”-aanbeveling van KBC Securities-analist Wim Lewi.

CP Invest boort Ierse markt aan

Naast de Belgische markt tekenen ook Nederland en Spanje al present in de portefeuille van CP Property. Daar komt nu ook Ierland bij, een land dat tot dusver nog niet terug te vinden is in het aanbod van de Belgische vastgoedbedrijven. CP Invest verkent het eiland met de overname van een bestaand woonzorgcentrum in Ballincurrig (County Cork), goed voor een totale capaciteit van 55 woongelegenheden en een waarde van ongeveer 6,2 miljoen euro.  Het project zal worden uitgebaat door Silver Stream Healthcare Group, één van de grootste aanbieders van residentiële zorg voor ouderen in Ierland, op basis van een nieuwe langetermijnhuurovereenkomst van het type “triple net” met een looptijd van minimum 25 jaar.

Volgens CP Invest ligt de aantrekkingskracht van investeren in de Ierse zorgvastgoedmarkt onder meer in:

• Een snel vergrijzende bevolking. Ierland heeft een relatief jonge bevolking, waarvoor er tegen 2051 een versnelde vergrijzingsgolf wordt voorspeld. Tussen 2016 en 2051 zal de bevolking van 65 jaar en ouder met 145% toenemen. Voor de 80+’ers wordt over diezelfde periode zelfs een toename met maar liefst 347% voorspeld. Deze vergrijzingsgolf gaat bovendien hand in hand met een hoge levensverwachting.
• Het tekort aan rusthuisbedden. Ierland telt vandaag slechts 4,3 bedden per honderd 65+’ers, daar waar het WHO een minimumaantal van 5 vooropstelt. Tegen 2026 zal er al een tekort zijn van circa 5.500 woongelegenheden. Tegen 2031 zullen er echter nog eens 7.500 woongelegenheden extra moeten bijkomen om aan de stijgende vraag naar plaatsen voor ouderenzorg te kunnen voldoen.
• Een consolidatietrend op niveau van de exploitanten. Er is sprake van een traditioneel erg gefragmenteerde markt met kleinschalige spelers, waar de laatste jaren merkbaar een consolidatieproces op gang is gekomen, dat zich de komende jaren zal verderzetten. Zo hebben recent verschillende internationale spelers hun weg gevonden op de Ierse markt.

Als we het persbericht van CP Invest mogen geloven, heeft de groep trouwens nog meer honger. Ook in het buitenland. De groep herhaalde de wens om zijn vastgoedportefeuille in de toekomst verder uit te breiden in bestaande landen in de portefeuille, maar ook in landen in de hele Europese Economische Ruimte.

Xior rekent op Poolse studenten

Op de analistenbijeenkomst van vorige week hintte Xior al op een expansie in noordelijke richting en maakte het specifiek opmerkingen over interessante Scandinavische markten. Dit bleek uiteindelijk slechts een rookgordijn om vandaag een grote Poolse investering te onthullen en een vijfde land aan zijn portefeuille toe te voegen. Na België, Nederland, Spanje en Portugal is Polen het volgende land op de lijst om de internationale groei van Xior te stimuleren.

Project Warschau betreft een nieuw te ontwikkelen, reeds vergunde studentenresidentie met 521 kamers op een toplocatie dicht bij het openbaar vervoer en op slechts 500m van de "Wyzsza Szkola Bezpieckzenstwa"-universiteit (naast tien andere onderwijsinstellingen die zich op wandelafstand bevinden).

Hoewel Warschau de stad is met het grootste aantal studenten in Polen, zijn er slechts tien particuliere studentenwoningen, waarvan er slechts één een vergelijkbare woning is met 488 eenheden. Het aantal internationale studenten is tussen 2015-2020 met 39% gestegen en zal naar verwachting stijgen tot ongeveer 31.500 internationale studenten in 2030. Het 'sleutel-op-de-deur'-project zal plaatsvinden in een joint venture-structuur met de verkoper en ontwikkelaar Solida en zal gefinancierd worden door middel van termijnfinanciering. De intrede van Xior zal in fasen gebeuren, waarbij 25% van de aandelen in de joint venture wordt gekocht (onder bepaalde opschortende voorwaarden) en de resterende 75% na voltooiing.

De totale investeringswaarde bedraagt 32 miljoen euro met een bruto investeringsrendement van zo’n 9%. De gehele investering zal in euro plaatsvinden, om valutarisico's te vermijden.

In de marge van het Poolse project liet Xior trouwens ook weten dat het zijn aanwezigheid in het Spaanse Granada versterkte met een investering van 26,3 miljoen euro, met een verwacht theoretisch bruto aanvangsrendement van zo’n 7%. Na deze transactie stijgt het totaal aantal Xior units in Granada van 347 naar 657.

KBC Securities over CP Invest en Xior

Analist Wim Lewi is positief over vastgoedbedrijven (REITS) in de gezondheidszorg. Hij beschouwt de activa waarin zij beleggen als essentieel voor de samenleving. Hij ziet de vraag naar deze activa op lange termijn toenemen. De winstvooruitzichten zijn zeer goed als pure-play HC-belegger die huurinkomsten genereert uit meestal triple net-contracten in een niet-cyclische markt. De huidige waarde van CP Invest weerspiegelt een duidelijke korting ten opzichte van sectorgenoot Aedifica. Bij een vergelijkbare waardering zouden de aandelen CP Invest verhandeld worden tegen ongeveer 33 euro, aldus analist Wim Lewi.

Daarnaast meent analist Wim Lewi dat de pandemie de positie van de activaklasse studentenwoningen als een echt woonalternatief verbeterde. Het effect op de bezettingsgraad werd gedempt door de grote positie van Xior in Nederland, waar een structureel tekort is aan betaalbare woningen voor studenten. Ook in België blijft de bezettingsgraad op een hoog niveau.

Het huidige klimaat ziet er zeer positief uit, vindt analist Wim Lewi: het verhuurseizoen begint aanzienlijk vroeger, de retentie neemt toe, de vraag neemt toe door de bevolkingsgroei (internationalisering, BREXIT), enz. waardoor de volledige bezettingsgraad vroeger kan worden bereikt. Ook op langere termijn zien vraag en aanbod er positief uit, in de landen waar Xior momenteel actief is. Analist Wim Lewi denkt dat studentenwoningen bij de huidige brutorendementen van circa 5-6% nog steeds een aantrekkelijke beleggingsmogelijkheid bieden.

Zowel Xior als CP Invest genieten een “Kopen”-advies met een koersdoel van respectievelijk 38 euro en 60 euro.