Duitse vastgoedwaarden onder druk

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

do. 6 jun 2019

15:08

Gisteravond verscheen in de Berliner Morgenpost een voorlopige nota van Senator Katrin Lompscher, met een voorstel om de huurprijzen in Berlijn vanaf 2020 te bevriezen voor een periode van 5 jaar. Het nieuws werd deze ochtend ook overgenomen door de Frankfurter Allgemeine Zeitung. Het bericht zet de Duitse residentiële vastgoedbedrijven deze ochtend onder druk. Vooral vastgoedbedrijven met blootstelling in Berlijn komen in het vizier, maar bij uitbreiding ook de vastgoedbedrijven met een meer landelijke voetafdruk. Sectoranalist Steven Lermytte van KBC Asset Management onderzocht hoe de bedrijven binnen zijn coverage geïmpacteerd zijn.

Waar komt het bericht vandaan?

De Duitse huurprijzen gaan - vanop lage niveaus - al een aantal jaren in stijgende lijn en dat is koren op de molen van de lokale politici. Vooral links georiënteerde partijen willen de evolutie een halt toeroepen. Zij vrezen immers dat wonen in Berlijn niet meer betaalbaar zal worden. In het verleden zagen we dan ook meermaals pogingen om de huurprijsstijgingen af te remmen. Een recent voorbeeld is toepassing de "Mietpreisbremse" die al een grens legt op de stijging in de lokale huurbarema's. Daarnaast gingen vanuit linkse zijde ook al ballonnetjes op om van grote vastgoedpartijen woningen te onteigenen ... zonder succes weliswaar.

Er is niets beslist...

Het voorstel dat in de krant verscheen, moet nog formeel voorgelegd worden (wellicht tegen 18 juni), waarna het door zowel de senaat als het huis van afgevaardigden goedgekeurd moet worden. Opvallend is dat het huidige voorstel zelfs in strijd lijkt te zijn met de huidige wetgeving en een procedure voor het grondwettelijk hof met zich mee kan brengen. Investeerders zullen niet bereid zijn om te investeren in nieuwbouwhuurwoningen, waardoor de schaarste verder toeneemt. En laat dit nu net het doel zijn van de Duitse overheid en President Steinmeier. Zo neemt bovendien ook de onzekerheid voor investeerders toe.

De visie van KBC Asset Management

Analist Steven Lermytte staat negatief t.o.v. een scenario dat de huurprijzen gedurende 5 jaar niet laat stijgen, omdat het geen fundamentele oplossing is voor de schaarsteproblematiek, wel integendeel. Het invoeren van een algemene bevriezing van de huurprijzen lijkt volgens hem weinig waarschijnlijk in het basisscenario, maar hij erkent wel dat de onzekerheid de hele residentiële vastgoedsector sterker in zijn greep houdt. Als gevolg hiervan snoeit hij in de koersdoelen van bedrijven die het meest blootgesteld zijn aan Berlijn om het verhoogde risico tot uiting te brengen.

Bedrijven met grootste blootstelling aan Berlijn:
- Deutsche Wohnen : Het koersdoel gaat van 43,5 EUR naar 42,00 EUR bij een ongewijzigd "Houden"-advies
- ADO Properties : Het koersdoel gaat van 54,50 naar 51,00 EUR bij een ongewijzigd "Kopen"-advies

KBC AM gaat ervan uit dat het sentiment rond deze vastgoedaandelen minstens tot de zomermaanden negatief kan zijn.

Bedrijven met blootstelling aan heel Duitsland:
- Vonovia : Het koersdoel van 50 EUR blijft behouden, net als het "Kopen"-advies.

Naar overzicht