Gisteravond verscheen in de Berliner Morgenpost een voorlopige nota van Senator Katrin Lompscher, ​met een voorstel om de huurprijzen in Berlijn vanaf 2020 te bevriezen voor een periode van ​​5 jaar. Het nieuws werd deze ochtend ook overgenomen door de Frankfurter Allgemeine Zeitung. Het bericht zet de Duitse residentiële vastgoedbedrijven deze ochtend onder druk. Vooral vastgoedbedrijven met blootstelling in Berlijn komen in het vizier, maar bij uitbreiding ook de vastgoedbedrijven met een meer landelijke voetafdruk. Sectoranalist Steven Lermytte van KBC Asset Management onderzocht hoe de bedrijven binnen zijn coverage geïmpacteerd zijn.

Waar komt​​ het bericht vandaan? 

De Duitse huurprijzen gaan - vanop lage niveaus - al een aantal jaren in stijgende lijn en dat is koren op de molen van de lokale politici. Vooral links georiënteerde partijen willen de evolutie een halt toeroepen. Zij vrezen immers dat wonen in Berlijn niet meer betaalbaar zal worden. In het verleden zagen we dan ook meermaals pogingen om de huurprijsstijgingen af te remmen. Een recent voorbeeld is toepassing de "Mietpreisbremse" die al een grens legt op de stijging in de lokale huurbarema's. Daarnaast gingen vanuit linkse zijde ook al ballonnetjes op om van grote vastgoedpartijen woningen te onteigenen ... zonder succes weliswaar. 

Er is niets beslist...  

Het voorstel dat in de krant verscheen, moet nog formeel voorgelegd worden (wellicht tegen 18 juni), waarna het door zowel de senaat als het huis van afgevaardigden goedgekeurd moet worden. Opvallend is dat het huidige voorstel zelfs in strijd lijkt te zijn met de huidige wetgeving en een procedure voor het grondwettelijk hof met zich mee kan brengen. Investeerders zullen niet bereid zijn om te investeren in nieuwbouwhuurwoningen, waardoor de schaarste verder toeneemt. En laat dit nu net het doel zijn van de Duitse overheid en President Steinmeier. Zo neemt bovendien ook de onzekerheid voor investeerders toe.  

De visie van KBC Asset Management

Analist Steven Lermytte staat negatief t.o.v. een scenario dat de huurprijzen gedurende 5 jaar niet laat stijgen, omdat het geen fundamentele oplossing is voor de schaarsteproblematiek, wel integendeel. Het invoeren van een algemene bevriezing van de huurprijzen lijkt volgens hem weinig waarschijnlijk in het basisscenario, maar hij erkent wel dat de onzekerheid de hele residentiële vastgoedsector sterker in zijn greep houdt. Als gevolg hiervan snoeit hij in de koersdoelen van bedrijven die het meest blootgesteld zijn aan Berlijn om het verhoogde risico tot uiting te brengen.

• Bedrijven met grootste blootstelling aan Berlijn: 
  • Deutsche Wohnen : Het koersdoel gaat van 43,5 EUR naar 42,00 EUR bij een ongewijzigd "Houden"-advies
  • ADO Properties : Het koersdoel gaat van 54,50 naar 51,00 EUR bij een ongewijzigd "Kopen"-advies

KBC AM gaat ervan uit dat het sentiment rond deze vastgoedaandelen minstens tot de zomermaanden negatief kan zijn. 

• Bedrijven met blootstelling aan heel Duitsland:
  • Vonovia : Het koersdoel van 50 EUR blijft behouden, net als het "Kopen"-advies​.