Vastgoedgroep Cofinimmo kwam vandaag met kwartaalcijfers, waarin onder meer bevestigd werd dat de focus op zorgvastgoed onverminderd doorgaat. Dat segment tekent ondertussen vlot voor 57% van de intrinsieke waarde. En dat levert op, want de resultaten over het vierde kwartaal waren sterker dan verwacht, terwijl de schuldgraad daalde tot 41%. Dat levert voldoende munitie op voor verdere groei, wat de groep dan ook van plan is.

Blik op de cijfers

De groep boekte een nettoresultaat van de kernactiviteiten van 166 miljoen euro, 15% hoger dan een jaar eerder, wat per aandeel op 6,55 euro neerkomt. Dat cijfer klopt de eigen doelstellingen, maar ligt wel “gewoon” in lijn met de analistenverwachtingen. Zelfde voor de nettowinst van 205 miljoen euro, dat 41% hoger ligt dan in 2018. Centraal staat een stijging van de brutohuurinkomsten met 9,7% (+2,1% bij ongewijzigde samenstelling van de portefeuille) en een stijging van de bezettingsgraad (van 95,8 naar 97,0%).

Balans

De schuldratio van de groep bedroeg ‘amper’ 41%, tegenover 43% in 2018, met dank aan een grote operatie in het tweede kwartaal van 2019 waarin gebouwen werden ingebracht in ruil voor aandelen (contribution in kind). Dat laat ruimte voor investeringen, maar misschien nog belangrijker is de lange resterende looptijd van de huurovereenkomsten: 12 jaar. Die worden gefinancierd aan een gedaalde intrestkost: van 1,9% per einde 2018 naar 1,4% per einde 2019. De schulden hebben een gemiddelde resterende looptijd van 4 jaar. Munitie te over, en die is dan nog eens quasi gratis.

Vergrijzing en verjonging

Het management wil met dat geld onder meer versneld investeren in zorgvastgoed. Het pompte 491 miljoen euro aan investeringen in zorgvastgoed en deed zijn eerste investeringen in Spanje. Dat brengt de totale waarde van het zorgvastgoed op 2,4 miljard euro, goed voor zo’n 56% van de portefeuille. In het segment van de kantorenportefeuille werd een gebouw in het Central Business District van Brussel (CBD) gekocht voor 22 miljoen euro en werden er voor 73 miljoen euro gebouwen verkocht in de gedecentraliseerde zone van Brussel. Het plan is om een bruto investeringsprogramma van 375 miljoen euro in 2020 uit te rollen, waarvan 78% naar zorgvastgoed moet gaan en 21% naar kantoren.

Vooruitzichten voor 2020

De groep mikt op een nettoresultaat van de kernactiviteiten van 7,10 euro per aandeel,. Dat zal niet verhinderen dat er een brutodividend over boekjaar 2020 moet uitgekeerd worden van 5,80 euro per aandeel, een zucht hoger dan de verwachtingen van KBC Securities (5,7 euro).

De visie van KBC Securities

De resultaten waren in lijn met de verwachtingen van KBC Securities. Cofinimmo is aanzienlijk gegroeid en nu worden ook in Spanje de eerste stappen gezet om verdere groei te ondersteunen. Met een schuldgraad van 41% heeft Cofinimmo nog voldoende ruimte om te investeren: KBCS-analist Jan Opdecam schat dat er ruimte is om 880 miljoen euro te investeren om een schuldgraad van 50% te bereiken, en zelfs tot 2,2 miljard euro om aan 60% te komen. Omdat die investeringen voornamelijk gericht zijn op het zorgvastgoed, verwacht KBCS dat Cofinimmo op termijn in aanmerking komt voor het lagere belastingregime (15% tegenover 30%) op zijn dividenden. Dat is dus behoorlijk belangrijk voor de “kleine belegger”. Het koersdoel van 136 euro en “Kopen”-advies blijft staan.