Immobel verkoopt gebouw van Brussels project Key West aan Home Invest Belgium

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jens Meersman, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel,Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Sharad Kumar Surendran Palani, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

vr. 25 jun 2021

12:30

Vastgoedbedrijf Immobel verpatst een stuk land en een bouwvergunning voor 30 miljoen euro aan Home Invest Belgium. De deal verandert niets aan de visie van KBC Securities op beide aandelen, maar analist Joachim Vansanten merkt wel op dat het niet goedkoop is voor Home Invest, terwijl Immobel het project iets sneller dan verwacht deels te gelde kan maken.

Project Key West

Immobel en partner BPI Real Estate hebben met Home Invest een akkoord bereikt voor de verkoop van het gebouw A in het project Key West in Anderlecht. Home Invest koopt de grond en de bouwvergunning van het gebouw, onder voorbehoud van het verkrijgen van de vergunning.

Het project omvat 101 wooneenheden en 840 km² retailoppervlakte en gebouw A vertegenwoordigt zo'n 20% van het volledige project. De totale investeringswaarde bedraagt 30 miljoen euro. KBC Securities verwacht de bouwvergunning in 2022 en de oplevering van het project is gepland voor 2025.

KBC Securities over de transactie

Met deze deal breidt Home Invest de pijplijn verder uit. Analist Joachim Vansanten herinnert eraan dat het bedrijf eind 2020 ook al een deal met ION in Turnhout aankondigde (93 wooneenheden; € 15m investering) en de overname van LOT 4 van Atenors City Dox in januari van dit jaar (171 eenheden; investering van 50 miljoen euro).

De deal is voor Home Invest is positief, omdat KBC Securities verwacht dat de groeiende portefeuille zal leiden tot een betere operationele marge. Analist Joachim Vansanten denkt echter dat het bruto aanvangsrendement van ongeveer 4,5% niet goedkoop is. Zeker gezien het feit dat Home Invest het ontwikkelingsrisico en het verhuurrisico van het project zal dragen. Aangezien de grond pas wordt verworven na het verkrijgen van de vergunning en het resterende investeringsbudget zal worden gespreid over de jaren tussen 2022 en 2025, heeft de aankondiging op dit moment geen impact op de schuldgraad.

Voor Immobel schatte KBC Securities eerder dat het Key West-project zo'n 8,5 miljoen euro EBITDA zou genereren, gespreid over de periode 2022 - 2025. Op basis van de prijs die Home Invest betaalde, herzien ze die raming niet. Maar aangezien Home Invest de grondpositie en de bouwvergunning van het gebouw A (ca. 20% van het totaal) zal verwerven zodra de vergunning is verkregen, verwachten ze wel dat 20% van de bijdrage zal worden vervroegd naar 2022. Positief dus voor Immobel.

Investment cases KBC Securities

Home Invest Belgium (KBCS: "Houden"-advies, koersdoel 120 euro)

In een uitgebreide analyse van september vorige jaar signaleerde KBC Securities Home Invest als een interessant herstructureringsverhaal. Het management heeft de ambitie heeft om de kloof tussen EPRA winst per aandeel en dividend per aandeel te dichten, door de beleggingsportefeuille te laten groeien en de operationele marge drastisch te verbeteren. Het lijkt er nu inderdaad op dat het management die belofte waarmaakt, met marges die aan een veel sneller tempo verbeteren dan KBCS aanvankelijk had verwacht. Analist Joachim Vansanten ziet dit als een positief signaal en geeft aan dat hij zijn prognoses in de toekomst misschien wel zal moeten bijstellen.

Maar aangezien Home Invest bij de publicatie van de resultaten over het eerste kwartaal geen verdere informatie gaf over wat ten grondslag ligt aan de verbetering van de operationele marge, en gezien het seizoensgebonden karakter van de operationele marge als gevolg van IFRIC 21, wacht de analist liever af wat de halfjaarresultaten zullen brengen. Gezien de relatief hoge schuldratio van 51,6%, heeft de groep zo'n 263 miljoen euro munitie tot de maximaal toegestane schuldratio van 65% wordt bereikt, en 52 miljoen euro tot de interne limiet van 55% in zicht komt.

KBC Securities verwacht dat Home Invest in 2021 zo'n 40 miljoen euro zal investeren en 53 miljoen euro in 2022. Bijgevolg gaan ze ervan uit dat het bedrijf tegen het einde van dit jaar/begin volgend jaar centen zal bijtanken. Het advies blijft onveranderd op “Houden” met een koersdoel van 120 euro.

Immobel (KBCS: "Kopen"-advies, koesdoel 80 euro)

Immobel geniet bij KBCS een “Kopen”-advies met een koersdoel van 80 euro. De vergunningen hebben door Covid-19 vertraging opgelopen, maar analist Joachim Vansanten heeft er vertrouwen in dat Immobel ze uiteindelijk zal verkrijgen.

Het bedrijf beschikt over een zeer sterk management (gemiddelde winstgroei van de voorbije 3 jaar: +25%) en zijn kernmarkten worden gekenmerkt door een grote behoefte aan nieuwe kwalitatieve activa als gevolg van een aanzienlijk aanbodtekort.

KBC Securities verwacht een stevige stijging van het aandeel zodra de vergunningen binnenkomen, omdat de resultaten dan met meer zekerheid kunnen worden ingeschat.

Naar overzicht