De halfjaarupdate van Intervest Offices & Warehouses bevatte geen verrassingen. De EPRA-winst per aandeel lag met 0,83 euro volledig in lijn der verwachtingen (0,82 euro), terwijl de vooruitzichten voor 2021 licht verhoogd werden tot 1,65 à 1,68 euro (tegenover een eerdere 1,62 à 1,65 euro). De groep gaat het PwC-gebouw herontwikkelen tot de "Greenhouse Woluwe Garden", mogelijk denkend aan een herbestemming tot een residentieel goed. Ondanks dat dit een aanzienlijke waardecreatie kan opleveren, wacht KBCS op concrete details en behoudt het daarom het koersdoel van 33 euro en ”Kopen”-advies.

Kwartaaloverzicht

De EPRA-winst per aandeel kwam uit op 0,83 euro per aandeel, wat helemaal in lijn der verwachtingen lag. Onze analist mikte immers op 0,82 euro, en zag met goedkeuring dat de netto bedrijfswinst uitkwam op 31,8 miljoen euro (tegenover een verhoopt cijfer van 31,9 miljoen euro).

De vastgoedkosten bedroegen 4,6 miljoen euro, terwijl de algemene kosten 2,2 miljoen euro beliepen. Dat lag in beide gevallen in lijn der schattingen, zodat het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille uitkwam op 25,3 miljoen euro tegenover 25,5 miljoen euro verwacht. Dat het financieel resultaat (excl. IAS 39) met 3,7 miljoen euro een maagdenzucht onder de verhoopte 3,9 miljoen euro uitkwam doet daar geen afbreuk aan. De reële waardeveranderingen van de portefeuille bedroegen tot slot 32,5 miljoen euro.

De bezettingsgraad is met 1% gestegen tot 94%. Dat cijfer is een gemiddelde tussen de logistieke portefeuille, die volledig verhuurd is, en de kantorenportefeuille, waar de bezetting 87% bedraagt. De vergelijkbare huurgroei op jaarbasis steeg 5% en de huurincasso ligt helemaal in lijn met de patronen uit het verleden (93% geïncasseerd voor het derde kwartaal van 2021).

Balans

De schuldratio bedroeg 43% en de gemiddelde schuldkost daalde tot 1,9% (-1 basispunt ten opzichte van 2020). De groep heeft dus nog veel investeringsmarge én nog 132 miljoen aan ongebruikte kredietlijnen beschikbaar (na afdekking van de uitgegeven commercial paper). De reële waarde van de beleggingsportefeuille steeg met 5% sinds het jaarbegin tot 1,1 miljard euro en wordt gewaardeerd tegen een bruto huurrendement voor een volledig verhuurde portefeuille van 7,2% (6,1% logistiek, 9,3% kantoren).

De fair value van de kantorenportefeuille daalde met 1% als gevolg van een wijziging in de door de taxateurs gehanteerde schattingen, terwijl de waarde van de logistieke portefeuille steeg met 6% door een verdere aanscherping van het rendement en nieuwe huurcontracten. De “Logistiek”-poot maakt daardoor 64% uit van de totale portefeuille. Alles bij elkaar bedroeg gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten nog 3,6 jaar (logistiek: 4,3 jaar; kantoren: 2,7 jaar).

Vooruitzichten

De winstvooruitzichten voor 2021 werden lichtjes opgetrokken van 1,62 à 1,65 euro naar 1,65 à 1,68 euro. Dat is leuk, maar die nieuwe vooruitzichten liggen in lijn met de schattingen van KBC Securities, dat al op een cijfer van 1,66 euro rekende. De toename is vooral te danken aan de kostenbewaking, de optimalisering van de financiële structuur en de oplevering van nieuwe projecten. Het streefcijfer voor het bruto-dividend over 2021 van 1,53 euro werd bevestigd.

Greenhouse Woluwe Garden

Belangrijk is dat Intervest van plan is om het PwC-gebouw na afloop van het huurcontract met PwC (in december 2021) te herontwikkelen tot de "Greenhouse Woluwe Garden". KBCS denkt dat Intervest mogelijk werkt aan een herbestemming van het gebouw tot een residentieel goed, wat potentieel tot een aanzienlijke waardecreatie kan leiden. Om conservatief te blijven, werd tot nu toe geen rekening gehouden met de mogelijkheid van een herontwikkeling van het PwC-gebouw. Daarom is het mogelijk dat wij de ramingen opwaarts bijgesteld worden, van zodra er meer informatie beschikbaar is. 

De mening van KBC Securities

Het werd een persbericht zonder al te grote verrassingen, zoals dat in het vastgoed altijd wel een beetje het geval is. De verhoging van de verwachte winst per aandeel in 2021 lag volledig in lijn met de verwachtingen, zodat het enige écht interessante nieuws de mogelijke herontwikkeling is van het PwC-gebouw tot de "Greenhouse Woluwe Garden".

Toekomstgericht blijft KBCS verwachten dat de resultaten stabieler zullen zijn. Ondanks de risicovermindering is de impliciete yield spread de afgelopen 10 jaar toegenomen. Daarom ziet de analist Intervest O&W als een uitstekende waarderingsspeler. Katalysatoren zijn onder meer de aankondiging van een verhuurplan voor GGL, de verkoop van bepaalde kantoren, de herverhuring van het Galapagos-gebouw en meer informatie over een mogelijke herbestemming van het PwC-gebouw .

KBC Securities herhaalt het 'Kopen'-advies met een koersdoel van 33 euro.