In het licht van de corona-pandemie onderwierp KBC Asset Management de koersdoelen van vastgoedbedrijven in zijn aandelenuniversum aan een update. Daarbij houdt vastgoedanalist Steven Lermytte rekening met een hogere risicopremie, een hogere kapitaalkost en de risico's die hij ziet voor de vastgoedsector.

Winkelvastgoed

KBC AM ziet op korte en middellange termijn toenemende leegstandrisico's voor de winkelvastgoedsector. Huurders van winkelpanden die het al moeilijk hadden, krijgen door de verplichte sluiting van winkels in de toekomst af te rekenen met moeilijkheden, waardoor meer faillisementen kunnen opduiken en meer klanten sneller vertrouwd raken met onlinehandel.

In die context kunnen verhuurders geneigd zijn om nog meer toegevingen te doen op huurprijzen in een markt die het al moeilijk had. De verhuurders zijn momenteel volop bezig met het rationaliseren van hun vastgoedportefeuille, waardoor analisten vrezen dat ze gebouwen in de huidige omstandigheden aan een minder gunstige prijs kunnen verkopen. In de winkelvastgoedsector is dat vaak omwille van opgelopen schulden op de balans evenwel een noodzaak. Als een en ander bij elkaar komt, staan dergelijke bedrijven vaak voor de moeilijke boodschap om in hun dividenden te snoeien.

Polarisatie

Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de koersdoelen voor Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre en British Land het meest neerwaarts herzien werden. Onze analist noemde dit in het verleden ook wel de polarisatie tussen vastgoedwaarden, waarbij er bedrijven zijn die het moeilijk zullen blijven hebben en anderen die beter gewapend zijn. Het is bijvoorbeeld ook niet verwonderlijk dat logistieke vastgoedbedrijven hier relatief gezien op termijn beter van kunnen worden.

De sterk gedaalde aandelenkoers van de hele beursgenoteerde vastgoedsector maakt het aanvankelijk wel interessant om naar deze afgestrafte namen te kijken, maar het herstel voor dergelijke vastgoedwaarden lijkt volgens KBC AM niet voldoende duurzaam op middellange termijn. Vandaar herhaalt onze analist zijn voorzichtig standpunt rond winkelvastgoed en het feit dat elders in andere vastgoedsegmenten meer duurzame opportuniteiten worden verwacht.

Woonvastgoed

Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat de koersdoelen van woningspelers zoals Vonovia en Deutsche Wohnen het minst neerwaarts aangepast worden, terwijl hun groeimogelijkheden op zich niet materieel onder druk staan als gevolg van Covid-19. De huurinkomsten zijn meer voorspelbaar en stabieler. Het risico op een verlaging van het dividend is dan ook lager. Een te grote focus op het dividendrendement is evenwel geen goede strategie: heel hoge dividenden, tot wel 10% en meer, zijn vaak een teken van een hoog risico dat het dividend niet duurzaam is en er bijvoorbeeld in gesnoeid kan worden. Vandaar dat daar in de waarderingsmodellen van KBC AM minder aandacht naar uitgaat en relatief iets meer naar de portefeuillewaarde.

Aandeleninkoop

Bedrijven met een stevige balans kunnen overwegen om aandelen in te kopen wanneer ze geen andere mogelijkheden tot waardecreatie zien. Vastgoedbedrijven met veel schulden op de balans zijn in deze context ook een pak risicovoller, en dat geldt ook voor bedrijven die voor hun groei of andere doeleinden kapitaal moeten ophalen tegen een goedkope aandelenkoers. Een voorbeeld hiervan is ADO Properties, dat zich aan het beraden is om voor een half miljard euro aan aandelen kapitaal op te halen. Een dergelijk aandeel is goedkoop, maar wanneer zo'n kapitaaloperatie er komt, staat de koers van het aandeel onder druk. Op een moment dat de portefeuillekwaliteit onder druk komt, betekent dit voor KBC AM dat het aandeel niet tot de sterkhouders behoort. Onze analist snoeit dan ook steviger in het koersdoel.

Overzicht koersdoelwijzigingen

We zetten alle koersdoelwijzigingen van de vastgoedbedrijven binnen het aandelenuniversum van KBC AM nog even voor u op een rij:

• Unibail-Rodamco-Westfield: koersdoel wordt verlaagd van 120 naar 90 euro
• Klépierre: koersdoel wordt verlaagd van 31 naar 26 euro
• British Land: koersdoel wordt verlaagd van 525 Gbp naar 470 Gbp
• Vonovia: koersdoel wordt verlaagd van 60 naar 58 euro
• Deutsche Wohnen: koersdoel wordt verlaagd van 39 naar 38 euro
• ADO Properties: koersdoel wordt verlaagd van 35,5 naar 26 euro