De voorbije weken is de koers van ADO Properties behoorlijk teruggevallen. De reden daarvoor is de gestegen onzekerheid en een trager groeiprofiel. KBC AM haalde het lagere groeiritme al aan om de aanbeveling enkele weken terug naar “Houden” te brengen. Momenteel zien de analisten de daling als een instapmoment aangezien het potentieel ten opzichte van het ongewijzigd koersdoel opnieuw interessanter wordt voor een bedrijf dat 5% hogere huurinkomsten verwacht in 2019, en dat eind december een activawaarde had van 55,05 EUR per aandeel. Analist Steven Lermytte (KBC Asset Management) neemt het aandeel onder de loep.

Gestegen onzekerheid: meerdere invalshoeken en nuances

Ten eerste is er de nasleep van de gewijzigde aandeelhoudersstructuur waarbij grote aandeelhouders hun zitje in de Raad van Bestuur opeisen en zo het beleid beïnvloeden. Concreet betekent dit dat ADO Properties het geweer van schouder verandert en de sterke groeistrategie die de onderneming in het verleden kenmerkte, minder uitgesproken verder zal zetten. De grootaandeelhouders lijken niet veel appetijt te hebben in nieuwe kapitaalverhogingen die de toekomstige groei moeten ondersteunen. Nadat ADO een kredietratingverlaging te slikken kreeg eind vorig jaar, is dat vooruitzicht dus niet bepaald rooskleurig in het licht van een vlotte kapitaalronde om de toekomstige groei te financieren.

In het basisscenario gaat KBC AM hier grotendeels al vanuit. Zelfs een portefeuille waarvan de voetafdruk niet meer toeneemt, kan nog genieten van de verdere huurprijsstijgingen en verbeteringswerken. Mogelijks kan op termijn een exit van één van de grootaandeelhouders een beursexit triggeren.

Als tweede bron van onzekerheid is er de politieke besluitvorming: er gaan verschillende ballonnetjes op om de stijgende huurprijzen in Duitsland af te remmen. Scenario’s zoals het nationaliseren van residentiële vastgoedportefeuilles of de Mietspiegel (het huurplafond) berekenen op basis van de gemiddelde huurprijs op 10 jaar in plaats van de huidige kortere periode, lijken alle slechts in beperkte mate een antwoord te bieden op het werkelijke probleem: het tekort aan kwalitatieve woningen en daarvoor moet geïnvesteerd worden.

Het nationaliseren van vastgoedportefeuilles lijkt bijzonder duur en quasi onbetaalbaar in de praktijk. Bovendien is een nationalisatie ook nefast voor het ondernemingsklimaat in heel Duitsland. Het afremmen van de huurprijsstijgingen door een langere periode in rekening te nemen bij de berekening van het huurplafond (Mietspiegel) heeft als gevolg dat de huurprijzen op korte termijn minder zullen stijgen, maar uiteindelijk toch over meerdere jaren tot uiting zullen komen. Het zal er in ieder geval wel voor zorgen dat de bereidheid om te investeren in nieuw vastgoed lager ligt waardoor de schaarste kan aanhouden. In het basisscenario gaat KBC AM op korte termijn uit van een beperkte politieke impact op de Mietspiegel zodat bij een volgende update nog steeds een sterke huurgroei op de tabellen zal staan.

De mening van KBC Asset Management

KBC AM is van mening dat de huidige koers potentieel biedt om positiever te worden voor ADO Properties. Hoewel er in de aanloop van de eerste kwartaalresultaten tegenwind opgemerkt wordt, vindt analist Steven Lermytte het aandeel opnieuw koopwaardig op basis van de waardering.

KBC AM geeft verhoogt het advies van “Houden” naar “Kopen”; het koersdoel bedraagt 54,50 EUR.