Het aandeel Retail Estates heeft de afgelopen weken een bijzonder sterke prestatie neergezet. Sinds de versoepeling van de lockdownmaatregelen en de heropening van de winkels in België is zelfs sprake van een stijging met 39%, fors meer dan het gemiddelde 13,1% rendement van de andere vastgoedaandelen die KBC Securities opvolgt. Omdat er toch nog wat risico’s boven de sector hangen en het vooropgestelde koersdoel bovendien bereikt is, verlaagt analist Wido Jongman het advies vandaag van "Kopen" naar "Houden".

Koersopstoot

De heropening van de winkels in België (goed voor 72% van de reële waarde van de portefeuille) vanaf 11 mei fungeerde duidelijk als trigger voor de koers van Retail Estates. Toen het advies bij KBC Securities midden april werd opgetrokken naar “Kopen”, zette analist Wido Jongman in de verf dat de cashflow van het het klantenbestand hard getroffen werd door de lockdownmaatregelen in België. De koers van het aandeel weerspiegelde toen de vrees dat de lockdown tot 3 maanden kon duren, maar dat bleek beperkt te blijven tot 7 weken.

KBC Securities handhaaft zijn conservatieve schattingen voor de inning van de huur (10% voor 3 maanden) en de stijging van de handelsvorderingen, omdat de zichtbaarheid zeer laag is. Het is niet uitgesloten dat nieuwe opflakkeringen van het virus in de toekomst zullen leiden tot regionale lockdowns. De berekeningen tonen aan echter aan dat Retail Estates voldoende liquiditeit zou moeten hebben om dit scenario het hoofd te bieden.

Lange weg naar normalisatie

Hoewel de versoepeling van de maatregelen ongetwijfeld goed nieuws is, gelooft analist Wido Jongman niet dat de heropening van de winkels betekent dat de retailklanten niet meer onder druk staan. Er wordt opnieuw cashflow gegenereerd, maar die zal aanzienlijk onder druk zal blijven staan vanwege het lagere consumentenvertrouwen en het consumentenverkeer dat wordt beïnvloed door de maatregelen. Het is nog een lange weg richting normalisatie. En tot het zover is, zullen er onder de huurders slachtoffers vallen.

Zo is Brantano de tweede grootste huurder van Retail Estates, goed voor 3,7% van de netto huurinkomsten. Dat maakt deel uit van de Belgische beursgenoteerde modeketen FNG Group, die obligatiehouders uitstel van betaling vroeg tot 31 december en waarvan de aandelen sinds 8 mei geschorst zijn.

De mening van KBC Securities

Onze analist ziet bijgevolg een aantal risico’s die waarschijnlijk gevolgen zullen hebben voor de waardering van de activa en dus ook op de intrinsieke waarde. Hoewel Retail Estates goed gewapend is tegen een moeilijke omgeving, ziet hij geen reden waarom de aandelen op het niveau noteren van vóór de corona-uitbraak (netto-actiefwaarde van 64,65 euro). Het advies wordt bijgevolg opnieuw verlaagd van “Kopen” naar “Houden” bij een onveranderd koersdoel van 60 euro.