KBC Securities-analist Lynn Hautekeete heeft haar model voor Immobel herzien na de resultaten van 2024 en het schrappen van het dividend. Volgens Hautekeete was de dividendverlaging noodzakelijk vanwege de kortlopende schulden. Ze verwacht dat 2025 een hersteljaar zal zijn, met iets lagere verkoop van vastgoed in vergelijking met 2024.

Immobel?
Immobel werd opgericht in 1863 en is de grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar in België. De groep legt zich voornamelijk toe op het bouwen van duurzame werkruimtes en appartementen. De groep beschikt over een projectportefeuille van 1,6 miljoen m² verdeeld over woningen en kantoren (72,0% tegen 28,0%).

Immobel is aanwezig in België (50%) en Luxemburg (20%). De overige 30% zit in Frankrijk, het VK Duitsland, Spanje en Polen. Het bedrijf ontwikkelde dankzij zijn gevarieerde projectenportefeuille een allround expertise in het opsporen en uitvoeren van grote projecten, waarbij de hoogste duurzaamheidsnormen en de beloofde termijnen in acht worden genomen.

Zonet nog kwamen de CEO en de CFO van Immobel op de Bolero-sofa langs om het bedrijf én de resultaten van 2024 voor te stellen.

Ligt het margedieptepunt nu achter Immobel?
De verkoopresultaten van 2024 waren hoger dan verwacht, maar de marges blijven een knelpunt, zegt Lynn. Niet alleen bij Immobel, maar ook bij de concurrentie, herstelden de verkoopresultaten van 2024 zich ten opzichte van 2022/2023. De marges staan echter nog steeds onder druk door zowel hogere bouwkosten, minder afgeleverde vergunningen als door financiële kosten (rente betaald op schulden).

Er is een herstel op komst, maar het zal enige tijd duren voordat de historische marges van 20 à 25% opnieuw worden bereikt, aangezien de historisch dure prijzen voor bouwgronden de marges zullen blijven drukken, gecombineerd met gekapitaliseerde rente over een langere periode.

Immobel streeft ernaar om in de toekomst nog meer in residentiële ontwikkelingen te gaan. Dat zal de projecten minder risicovol maken, maar zal de gemiddelde ontwikkelingsmarge drukken. Positief is dat projecten sneller zullen roteren, waardoor het interne rendement kan toenemen. Hautekeete verwacht een herstel in haar model van 8,1% naar 11,1% in de komende twee jaar.

Geen grote afschrijvingen meer
Immobel schreef 48 miljoen euro af in 2024 met betrekking tot de Proximus-torens aan het Noordstation in Brussel. De afschrijvingen vertraagden in de tweede helft van 2024 met slechts 6 miljoen euro aan waardeverminderingen (tegenover 86 miljoen euro in de eerste helft van 2024). Dat geeft vertrouwen dat er in 2025 geen tot minimale afschrijvingen zullen zijn.

Valt er nog een appel uit de Proximus-torens?
Er is enige speculatie in de markt dat Nextensa (dat het project van de Proximus-torens van Immobel overnam) ook de vergunningen voor de Proximus-torens van Immobel zou overnemen. Deze stonden in de boeken voor 18 miljoen euro en zijn afgeschreven als onderdeel van de 92 miljoen euro in 2024. Een overname van die vergunning aan 18 miljoen euro, zou een winst van 1,8 euro per aandeel impliceren.

Lynn denkt dat de kans bestaat dat Nextensa de vergunningen overneemt, gezien de tijd die het kost om een vergunning in Brussel te verkrijgen. Het kan echter zijn dat de verkregen vergunningen niet bruikbaar zijn voor Nextensa gezien de veranderde vastgoedomgeving. Voor haar model rekent ze erop dat Immobel nog zo’n 9 miljoen euro voor de vergunningen weet te recupereren.

Wat met de financiering van de schulden?
Immobel blijft sterk afhankelijk van bankfinanciering. Het doel is om tegen 2026 naar een gearing* van 60% te werken. De gearing is momenteel 67%.

*Gearing verwijst naar de verhouding tussen de schulden van een bedrijf en het eigen vermogen en geeft aan hoeveel van de bedrijfsactiviteiten worden gefinancierd met geleend geld versus eigen kapitaal. Een hogere gearing betekent dat een bedrijf meer schulden heeft in verhouding tot zijn eigen vermogen, wat kan wijzen op een hoger risico, maar ook op een potentieel hoger rendement.

Aan het einde van 2024 had Immobel een kaspositie van 209 miljoen euro, een stijging ten opzichte van 157 miljoen euro aan het einde van 2023. Van de opgenomen schulden is er 135 miljoen euro aan bedrijfsfinanciering (geld geleend om bedrijfsactiviteiten te ondersteunen). Deze lijn is begin 2025 met nog eens twee jaar verlengd.

Er is ook 428 miljoen euro aan projectfinanciering (geld geleend om vastgoedprojecten uit te werken) die in 2025 moet worden verlengd. 50 miljoen euro aan obligaties moet in 2025 worden terugbetaald en 125 miljoen euro in 2026. De obligatie van 50 miljoen euro, wordt gedekt door de kaspositie van 209 miljoen euro. Voor de obligatie van 125 miljoen euro tast Lynn momenteel in het duister, aangezien herfinanciering via de obligatiemarkt lastig kan zijn gezien de schuldgraad.

KBC Securities over Immobel
​KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete blijft positief over Immobel ondanks de uitdagingen. De verkoop van de Proximus-vergunning aan Nextensa zou een significante trigger kunnen zijn voor de beurskoers van het aandeel. Lynn blijft bij de ‘Opbouwen’-aanbeveling, maar verlaagt het koersdoel aanzienlijk van 40 euro naar 23 euro.