• NL
  • FR
BoleroPowered by KBC
menu

Orderdesk: 02 303 33 00

Word gratis klantJe gratis BeursintroClient login
  • Analyse en InzichtAnalyse en Inzicht
  • PlatformenPlatformen
    • Bolero
    • Mobile
  • Markten en ProductenAanbod
    • Markten
    • Producten
  • Events en OpleidingenEvents
    • Opleidingen
  • AcademyAcademy
    • Producten
    • Platformen
    • Strategie & Analyse
  • TarievenTarieven
  • SupportSupport
    • Documentcenter
    • Veelgestelde vragen
    • Lexicon
Word gratis klantJe gratis BeursintroClient login
  • Bolero blog

  • Topic

  • Topic

  • Meest verhandelde ETF's van 2024

  • De wereld van ETF's

  • Bolero Live

  • Onze analisten

  • Beursboeken in de kijker

Als belegger wilt u niets missen van het financiële nieuws en de beursactualiteit. In deze blog volgt u elke dag van dichtbij op wat er reilt en zeilt op de financiële markten en krijgt u meteen de nodige duiding. 

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing.  Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger. 

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt  risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Copyright © KBC Bank NV/Bolero. Alle rechten voorbehouden. Deze informatie mag op geen enkele manier gepubliceerd, herschreven of heruitgegeven worden in eender welke vorm.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

di. 19 sep 2023

12:52

KBCS: 'Vastgoedbedrijf Qrf is onterecht ondergewaardeerd'

Deel deze pagina:

  • Tweet
  • Share
  • Share

KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete dook recent in het bedrijfsmodel van QRF. Ze ontdekte een korting van 10% op de laatst gerapporteerde netto-actiefwaarde en een dividendrendement van 8%.

Klein, maar weerbaar

QRF richt zich als Belgische vastgoedvennootschap (BE-REIT) op binnenstedelijke hoofdstraten. Concreet is de groep aanwezig in de dominante winkelstraten van primaire en regionale steden in België en Nederland.

Het richt zich op een hoogwaardige, diverse portefeuille van activa in termen van omvang, huurders en sector. Het doel is om de respectievelijke verzorgingsgebieden te domineren, concreet: gevestigd zijn in de gouden mijl van een stad, met een groot verzorgingsgebied (ten minste 50.000 consumenten). Voor de meeste retailers zijn dat must-have locaties.

De bezettingsgraad steeg sinds 2018 en verklaart waarom de groep het beter deed dan de brede winkelvastgoedmarkt. In de toekomst zal QRF zich meer richten op gemengd binnenstedelijk winkelvastgoed in lijn met het stedenbouwkundig beleid van steden.

Die markt heeft na de crisis in 2021/2022 een dieptepunt bereikt en er wordt nu verwacht dat de geschatte huurwaarde (ERV) tussen 2023 en 2025 zal stijgen.

Per einde juni werd de portefeuille van QRF gewaardeerd op 222,2 miljoen euro, met 14,3 miljoen euro contractuele huur, een bezettingsgraad van 99,01% en een verhuurbare oppervlakte van 77,400 vierkante meter. Dat vertegenwoordigt een brutorendement van 6,36%.

Meer dan in andere vastgoedcategorieën is locatie de belangrijkste factor voor de prestaties van een portefeuille. Er zijn grote verschillen tussen straten binnen steden en verzorgingsgebieden. QRF is vaak actief in de hoofdstraten van elk gebied, wat leidde tot een outperformance ten opzichte van de waargenomen leegstandspercentages per stad.

Dreiging van e-commerce

De internethandel is natuurlijk en zonder twijfel een blijvertje, maar retail via meerdere kanalen is het meest winstgevende bedrijfsmodel. Fysieke winkels hebben een grotere marketing- en logistieke functie die QRF haar huurders biedt. Er zijn hoge uitstapdrempels voor bestaande huurders. Met ERV's die naar verwachting een opwaartse trend zullen vertonen in de jaren 2023-25, is er maar een beperkt voordeel om van locatie te veranderen.

Wat met de inflatie?

Inflatie leidt tot margedruk voor retailers, maar de huur maakt voor hen slechts 10 tot 12% van de operationele kosten uit. En dat is belangrijk voor hoofdhuurders zoals America Today, The Sting, Casa, Kruidvat en Hema. Die hebben zich qua omzet hersteld van de COVID-19-periode, maar de marges staan wel nog onder druk door een stijging van de kosten.

Kruidvat is de enige die zijn marges blijft vergroten, maar de gezondheid van CASA, dat 5,95% van de contractuele jaarhuren vertegenwoordigt, roept dan weer wel vragen op. Daarnaast denkt Lynn Hautekeete dat de niet-discretionaire consumentenbestedingen zullen afnemen als gevolg van een recessie door rentetarieven. Dat kan invloed hebben op de geschatte huurinkomsten, omdat het vinden van een nieuwe huurder een lang proces is van ongeveer 12 maanden, terwijl de huurgarantie slechts 6 maanden dekt.

Balans en 8% brutodividend

De huidige schuldratio van QRF bedraagt 53,27%. Tegen het einde van 2025 moet die onder 50% kunnen dalen door de verkoop van de joint-venture en het vertragen van de pijplijn. Lynn Hautekeete houdt in deze schattingen rekening met een verdere stijging van het rendement, wat een correctie van 11,1 miljoen euro kan opleveren 2023 en nog eens 4 miljoen euro in 2024. Dat heeft een negatieve impact op de schuldratio van ongeveer 2%.

Ze schat de gemiddelde schuldkost in 2023 op 2,9%. De rentelasten in de winst-en-verliesrekening zullen afnemen wanneer de joint-venture met Baltisse wordt gesloten voor zo’n 20 miljoen euro per einde 2024.

Verder biedt QRF biedt een goed gedekt dividend van 0,80 euro per aandeel, in wat een stabiel dividendbeleid sinds 2018 genoemd mag worden. De aanleiding hiervoor is de instap van de familie Vanmoerkerke geweest.

Dat maakt dat Lynn Hautekeete verwacht dat het dividendbeleid ongewijzigd zal blijven in de toekomst. Op basis van de huidige aandelenkoers biedt het aandeel dus een dividendrendement van ongeveer 8% (bruto). Noteert ook dat QRF sinds 2021 aan de beleggers een keuzedividend biedt, wat niet als dusdanig werd meegenomen in de schattingen tot en met 2025.

KBC Securities over Qrf

Op basis van een DCF-benadering, peer multiples en NTA komt KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete uit op een waardering van 13 euro per aandeel, wat neerkomt op een stijging met ongeveer 30% ten opzichte van de slotkoers van gisteren.

Noteer wel dat het aandeel een beperkte free float heeft en dat het te maken heeft met erg lage verhandelde volumes. Ook dat werd meegenomen in de waardering via een liquiditeitsdiscount van 25%. Het koersdoel wordt verlaagd van 13,5 naar 13 euro. Lynn Hautekeete houdt wel vast aan de ‘Kopen’-aanbeveling.

In termen van écht vergelijkbare sectorgenoten is ze van mening dat Vastned Belgium de belangrijkste “broer” is van QRF. Andere sectorgenoten zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Naar overzicht
Beleg online met inzicht
Word gratis klantJe gratis BeursintroClient login
Analyse en Inzicht
  • Analisten
  • Bolero Blog
Platformen
  • Bolero
  • Mobile
Markten en Producten
  • Markten
  • Producten
Events en Opleidingen
  • Events
  • Opleidingen
Academy
  • Producten
  • Platformen
  • Strategy & Analyse
Tarieven
  • Tarieven
Support
  • Algemene voorwaarden
  • Documentcenter
  • Lexicon
  • Veelgestelde vragen
  • Klachten
  • FAQ: MiFID II
Over Bolero
  • Bolero vandaag
  • Relatie KBC & Bolero
  • Nieuws
  • Werken bij Bolero
Award

Ontdek ook:

Bolero Crowdfunding

  •   Home
  • Analyse en Inzicht
  • Platformen
  • Markten en Producten
  • Events en Opleidingen
  • Academy
  • Tarieven
  • Support
Powered by KBC }}

Powered by KBC

  • © Bolero 2025
  • Privacy statement
  • Juridische voorwaarden
  • Sitemap