KBCS verlaagt Xiors advies en koersdoel ondanks beter dan verwachte cijfers

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

di. 22 nov 2022

11:44

De resultaten over de eerste negen maanden van kotbazin Xior leveren een nettoactiefwaarde op van 44,03 euro per aandeel. De schuldratio klokte af op 49,95% en zal stijgen tot 54% door de uitvoering van de pijplijn. De winstverwachtingen (EPRA) bleven ongewijzigd op 2,07 euro voor 2022 en 2,38 euro voor 2023, maar er blijven veel onzekerheden en risico's over de integratie van de Basecamp-deal tegen een moeilijkere economische achtergrond, vindt KBC Securities-analist Wim Lewi.

Tot dusver in 2022

Er is niets mis met de resultaten van de beursgenoteerde kotbazin, die prompt na het openen van de markt zo’n 7% lager werd gezet. Daar blijft kort voor de middag nog maar 0,79% (€31,20) van over, zodat er nogal wat onduidelijkheid is over de kwaliteit van de resultaten. Niet zo voor Wim Lewi: over de eerste negen maanden van 2022 zien die er zo uit: nettohuuropbrengsten van 75,6 miljoen euro lagen boven de verhoopte 74,3 miljoen euro.
De nettowinst (EPRA) kwam uit op 40,1 miljoen euro, boven de verwachtte 39,2 miljoen euro. Per aandeel komt dat neer op een stijging met 17% op jaarbasis tot 1,41 euro, terwijl analisten mikten op 1,39 euro.
De schuldratio tikte met 49,95% net niet de grens van 50% aan. Per einde 2021 stond de teller nog op 47,58%.
De nettoactiefwaarde (NTA), oftewel de boekwaarde, steeg van 37,92 euro per aandeel op het einde van 2021 naar 44,03 euro per einde september 2022.
De fair value (rationele schatting van de potentiële marktprijs van een goed, dienst of actief) van de portefeuille steeg van 2,21 miljard euro naar 2,94 miljard euro.
De bezettingsgraadblijft stabiel op 98,0%, exact hetzelfde niveau dan op het einde van 2021.
De portefeuille, inclusief de ontwikkelingen in de pijplijn, wordt geschat op 3,8 miljard euro, verdeeld over meer dan 26.700 eenheden.

Flirten met een net niet overdreven hoge schuldgraad

De schuldratio bedroeg 49,95% op het einde van september. Dat zal naar verwachting stijgen tot ongeveer 54% op basis van mijn pijplijnverwachting die al enkele grote oude pijplijnprojecten naar 2025 verschuift. Wim Lewi denkt dat sommige onderdelen van de Basecamp-deal die niet 100% gericht zijn op studenten kunnen worden afgestoten om contant geld op te halen.

En dat is nodig, want Xior kan in 2023 slechts 3% aan nieuw kapitaal uitgeven omdat het 7% zal gebruiken voor de uitkoop van Opco om zo tot aan de limiet van maximum 10% nieuwe aandelen te komen. Dat niveau zal mettertijd kunnen worden verhoogd als en wanneer de integratie van Basecamp gunstig verloopt.

Analistendag

Morgen zullen beleggers meer informatie krijgen over de toekomst en de strategie, omdat Xior dan een analistendag houdt in Portugal. Wim Lewi kijkt uit naar extra details over de integratie van Basecamp. Hij gelooft dat de periode na COVID-19 de positie van studentenwoningen als een echt woonalternatief verbeterde. Het huidige handelsklimaat ziet er zeer positief uit, omdat het huur seizoen aanzienlijk vroeger begint en er een toenemende retentie is. Ook stijgt de vraag door de bevolkingstoename (denk aan internationalisering, Brexit, …).

Wim Lewi geeft Xior daarom het voordeel van de twijfel dat ze de Basecamp-deal kunnen doorslikken en op die manier genieten van een grotere internationale voetafdruk. Het belangrijkste risico blijft evenwel de stijgende rente, omdat de centrale banken aan de inflatierem blijven trappen.

KBC Securities over Xior
Er blijven echter veel onzekerheden en risico's over de integratie van de Basecamp-deal tegen een moeilijkere economische achtergrond. Daarom geeft Wim Lewi er de voorkeur aan om de verwachtingen een tandje lager te zetten. De verwachte EPRA-winst per aandeel voor dit en volgend jaar stoelt op een basis van een gunstige integratie en veerkrachtige studentenhuisvestingsmarkten. Concreet moet dat 2,03 euro winst per aandeel opleveren in 2022 en 2,19 euro in 2023.

De uitgifteprijs van de inbreng in natura voor de Basecamp-transactie werd gebruikt om het nieuwe koersdoel, 44 euro, op te enten. Dat koersdoel kijkt vooruit naar de komende 12 tot 18 maanden en gaat uit van een goede integratie in de Xior-groep. Het nieuwe koersdoel gelijk met de officiële boekwaarde (NTA, of net tangible assets) van 44,03 euro per aandeel. Ondanks de moeilijke economische omstandigheden, verwacht Wim Lewi een aanhoudend gunstig klimaat voor wat betreft studentenhuisvesting, tegen de achtergrond van een milde recessie in 2023.

Naar overzicht