Omdat de aandelenkoers van het Franse vastgoedbedrijf Klépierre stilaan het koersdoel van KBC Asset Management benadert, beslist analist Steven Lermytte om zijn aanbeveling te verlagen.

Tijdens de laatste financiële update rapporteerde Klépierre best degelijke operationele resultaten, met een huurgroei op vergelijkbare basis van 3% en een verwachte kasstroom tussen 2,72 en 2,75 euro per aandeel voor 2019. De winkelverkopen in de gebouwen die Klépierre verhuurt stabiliseren evenwel. Dat laatste wordt vooral gedreven door de vertraging in de Europese economie, waardoor consumenten in winkelcentra de vinger op de knip lijken te houden. Op korte termijn kan dat ertoe leiden dat Klépierre het moeilijker krijgt om de huurprijzen verder op te trekken.

Daarbovenop houdt de structurele onzekerheid door de groeiende onlinehandel aan, waardoor de nood aan winkelruimte op middellange termijn in vraag gesteld kan worden. Bij een overcapaciteit is het niet ondenkbeeldig dat de relatief hoge huurprijzen in winkelcentra bij contracthernieuwingen lager komen te liggen dan vandaag.

Binnen de vastgoedportefeuille zijn de regionale verschillen groot, omwille van diverse factoren zoals de lokale concurrentiepositie. Dit diversificatie-effect heeft Klépierre vooralsnog - in combinatie met het bouwen van nieuwe grote winkelvastgoedprojecten - geen windeieren gelegd als antwoord op onlinehandel.

De korting waaraan de aandelenkoers ten opzichte van zijn boekhoudkundige netto activawaarde noteert, loopt op tot ongeveer 20%. Voor een van de betere winkelvastgoedbedrijven lijkt dat op het eerste zicht veel, maar volgens KBC AM mag het aandeel toch met een korting noteren gezien de tegenwind en de onzekerheid waarmee winkelvastgoed te kampen heeft. Hoewel Klépierre een robuuste winkelvastgoedportefeuille heeft, zal het de tegenwind van onlinehandel blijven voelen en dat geeft potentieel neerwaartse druk op de portefeuillewaardering.

Door de verkoop van niet-strategische gebouwen aan boekwaarde of met een premie boven boekwaarde, dient Klépierre aan te tonen dat de waardering van de gebouwen standhoudt. In de voorbije maanden heeft de groep echter weinig verkooptransacties verricht. Of dat een indicatie is dat er weinig kopers zijn met appetijt voor winkelvastgoed, is niet helemaal duidelijk, maar het kan een teken aan de wand zijn. Het vastgoedsegment dat in het verleden als de veilige haven werd beschouwd, lijkt vandaag de dag maar weinig institutionele kopers ertoe aan te zetten om de portefeuille boven te halen en stevige bedragen te betalen voor vastgoed met een onzekere toekomst.

Conclusie

Tegen een achtergrond van stijgende onzekerheid verlaagt KBC AM de aanbeveling voor Klépierre van "Kopen" naar "Houden" met een ongewijzigd koersdoel van 33,50 EUR. Het aandeel heeft er bovendien sinds zijn dieptepunt een herstel op zitten. Het huidige dividendrendement oogt daarbij wel nog steeds aantrekkelijk. De onderneming zal ook voor in totaal 400 miljoen euro aan eigen aandelen inkopen en dat is een aanvaardbare strategie die de aandelenkoers ondersteunt, zolang de aandelen met een korting ten opzichte van de activawaarde noteren.