Vandaag markeert één van die zeldzame dagen waarop vastgoedgroep VGP een forse klap moet verwerken op de beursvloer. Dat volgt op een winstdaling met 29% op jaarbasis tot 7,01 euro per aandeel, wat verklaard wordt door een veel lager dan verwachte ontwikkelingswinst. Ondanks lagere opgeleverde volumes lag de marge van wat wél ontwikkeld werd met 378 euro boven de verhoopte van 360 euro. De conferencecall van vandaag moet meer duidelijkheid opleveren, zegt KBC Securities-analist Wim Lewi.

De winstdaling zorgt voor neerwaartse druk op de beurskoers. Het aandeel van VGP verloor in 2022 niet minder dan 41% van zijn waarde. Maar de winstval hoeft niet noodzakelijk alarmbellen doen afgaan. KBC Securities analist Wim Lewi legt uit:

Winstmotor uitgelegd

VGP maakt winst zodra een project voor 80% is al is verhuurd én de bouw van start gaat. De boekhouders nemen de volledige winst op alsof het gebouw al voltooid is en in de toekomst tegen de marktprijs wordt verkocht, hoewel het 18 maanden kan duren voor dat gebeurt. In die optiek mikte Wim Lewi op 840.000 vierkante meter aan nieuwe ontwikkelingsprojecten in de eerste helft van 2022, wat 320 miljoen euro aan ontwikkelingswinst had kunnen opleveren.

Maar in plaats daarvan startte VGP slechts 206.000 vierkante meter aan nieuwe ontwikkelingen, wat slechts 78 miljoen euro aan “eerste waardering ” opleverde. Hoewel dat een pak onder de verwachtingen ligt, is de geschatte marge die op deze ontwikkeling gerealiseerd kan worden wel boven verwachting (378 euro per vierkante meter in plaats van de verhoopte 360 euro ). Voor de tweede jaarhelft blijft Wim Lewi mikken op het vergelijkbare 840.000 vierkante meter aan nieuwe ontwikkelingen.

Conferencecall to the rescue

Meer details over het ontwikkelingspotentieel zouden hopelijk gegeven moeten worden op de conference call die vandaag om 11u van start gaat. Het management moet daar de analisten en de beleggers gerust kunnen stellen dat de vraag structureel sterk blijft in de komende paar jaar, zodat de impact op de modelwaardering beperkt kan blijven.

Zo’n scenario is geen fantasie, want het is perfect mogelijk dat de onderhandelingen als gevolg van stijgende bouwkosten en economische onzekerheid de start van bepaalde projecten vertraagde. Dat maakt dat de interpretatie van deze set van kwartaalcijfers lastig is. Feit is niettemin dat het aandeel voorafgaand aan de publicatie al anticipeerde op nogal wat negatieve nieuwsstroom. En wellicht blijft de handel nog een tijdje volatiel.

Over naar de cijfers zelf

De nettowinst kwam in de eerste zes maanden uit op 151,3 miljoen euro, terwijl op 297,8 miljoen euro werd gemikt, omdat de nettoherwaarderingsmeerwaarde veel lager lag dan verwacht. Het cijfer klokte af op 156 miljoen euro, terwijl op 320 miljoen euro werd gemikt. Er werden 17 projecten opgeleverd voor in totaal 334.000 vierkante meter verhuurbaar oppervlak. De bezettingsgraad blijft hoog op 99%, over het hele jaar.

• De winst uit de joint-ventures bedroeg 31,7 miljoen euro, terwijl op 36,2 miljoen werd gemikt. De afsluiting van de vierde joint venture word verwacht in de tweede helft van 2022 en moet zo’n 74 miljoen euro groot zijn.
• De totale ondertekende huuropbrengsten dikten 9,7% op jaarbasis aan tot 281,1 miljoen euro.

Op de balans bedragen de tastbare activa per aandeel 107 euro. De schuldgraad bleef daardoor heel erg gezond op 33,5%, hoewel het cijfer al toenam van 25,5% aan het einde van 2022.

VGP’s vooruitzichten

De ontwikkelingspijplijn blijft volgens het management erg sterk. Die beslaat namelijk 1,49 miljoen vierkante meter, waarvan 83% voorverhuurd is. De pijplijn bestaat verder uit 50 projecten die samen goed zijn voor 1,34 miljoen vierkante meter, terwijl de erg belangrijke landbank (grond die in bezit is om op te bouwen) toegenomen is tot 11,3 miljoen vierkante meter. Dat is 3% meer dan een jaar geleden.

Het bedrijf verwacht dat de stijging van de huidige bouwkosten kan worden gecompenseerd door hogere verkoopprijzen. Spelers die actief zijn in logistieke ontwikkeling profiteren namelijk van sterke fundamentele trends die de vraag naar logistieke activa stimuleren. Denk daarbij aan e-commerce, nearshoring en toegenomen opslagbehoeften.

KBC Securities over VGP

Alles bij elkaar gelooft Wim Lewi dat VGP erg goed gepositioneerd is om van e-commerce, nearshoring en de toegenomen opslagbehoeften te profiteren, gezien het sterke management, haar grote grondbank en sterke samenwerking met Allianz. Maar de cijfers zelf, en dan vooral de fors lagere winst, roepen vragen op die op de conference call een antwoord behoeven, aldus Wim Lewi. Hij behoudt in afwachting de assumpties in het waarderingsmode, en dus ook het “Opbouwen”-advies en het koersdoel van255 euro.

Het aandeel VGP daalt momenteel met 6% tot 154,6 euro.