KBC Securities sleutelde aan het model van Qrf City Retail en puurde er een nieuw advies en koersdoel uit. Voor beleggers die voorbij de kaap van Covid-19 kijken en zich niet storen aan de beperkte liquiditeit van de aandelen is er waarde te rapen, wat zich in een “Kopen”-advies heeft vertaald. Het koersdoel gaat van 18 naar 12,5 euro en biedt zo’n 37% opwaarts potentieel

Er werd aanzienlijk gesleuteld aan de verwachtingen van de groep en dat moet niet alleen een weergave zijn van de impact van Covid-19, maar ook van de relatief grote herontwikkelings joint-ventures met Dyls (Leuven) en Baltisse (Antwerpen) die de huurinkomsten en bij uitbreiding de EPRA-inkomsten zullen drukken. De oprichting van de JV's zal echter de solvabiliteit en de liquiditeit substantieel verhogen en dat is uiterst waardevol in de huidige handelsomgeving. Daarnaast werd het DCF-waarderingsmodel geüpdatet en aangepast. Al met al concluderen de analisten van KBC Securities dat de huidige niveau’s van de aandelen geen weergaven zijn van de financiële veerkracht van de balans, waarbij er wordt van uit gegaan dat de verwachte FY20 solvabiliteit van 43% kan dalen tot 30% als het bedrijf met succes de herontwikkelingsprojecten in 2023 realiseert.

De waardering weerspiegelt momenteel vooral de retailrisico's in de binnenstad. KBC Securities is van mening dat deze risico's reëel zijn en nemen deze ook op in de waardering. Niettemin zien ze waarde in de aandelen voor die investeerders die bereid zijn om een visie op langere termijn (na Covid) te nemen en zich niet storen aan de lage liquiditeit van de aandelen. Het conservatieve koersdoel van 12,50 euro biedt alvast 37% opwaarts potentieel ten opzichte van de huidige niveaus.

Investment Case

Van oudsher is de positionering van Qrf beperkt tot binnenstedelijk winkelvastgoed. Gezien het veranderende consumentengedrag wil Qrf echter meer diversifiëren in de richting van activa voor gemengd gebruik. Mogelijkerwijs residentieel en of recreatie/sport. De eerste investeringen in deze richting moeten nog worden gedaan. KBC Securities heeft de indruk dat het huidige management ervaring heeft en de juiste strategische keuzes maakt met een gezond evenwicht tussen risico en mogelijkheden.

Het huidige management is pas sinds begin 2019 op post en terwijl de kostenbesparingen en de desinvesteringen van niet-kernactiviteiten goed van start zijn gegaan, is deze strategie aangetast door Covid-19. Naar alle waarschijnlijkheid zal het de nood versnellen om zich aan te passen aan de veranderende behoeften van de consument, waardoor de binnenstad zich moet aanpassen.

De inkomsten zullen ten minste tot 2022 beïnvloed worden door de verkoop van activa en deconsolidatie van activa in renovatie. In de tussentijd zien de liquiditeit en solvabiliteit er meer dan voldoende uit en bieden ze bovendien ruimte voor strategische overnames buiten de detailhandel. Terwijl de binnenstedelijke retail exposure van de portefeuille blootstaat aan risico's (zeker vandaag de dag) is KBC Securites van mening dat het bedrijf op het juiste moment de juiste financiële flexibiliteit heeft om deze risico's het hoofd te bieden. Ze zijn van mening dat de balans mogelijkheden biedt om kansen aan te grijpen om mee te veranderen met de binnenstedelijke consumentenfunctionaliteit.