Lager advies en koersdoel voor Befimmo

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

wo. 10 jul 2019

12:05

KBC Securities nam van de nieuwsluwe periode in de aanloop naar een nieuw resultatenseizoen gebruik om de investment case voor Befimmo, de Belgische pure play office investeerder en ontwikkelaar, te herbekijken en concludeerde dat de waardering van het bedrijf de uitdagende toekomst onderschat. Zowel het advies als het koersdoel voor de aandelen wordt verlaagd.

Markt onderschat uitdagingen

Volgens KBC Securities-analist Jan Opdecam onderschat de markt de moeilijke vooruitzichten voor de groep. Hij is van mening dat de gewone EPRA-winst de komende vier jaar het dividend niet zal kunnen dekken. Vanaf 2019 zal de dividenddekkingsratio zwaar onder druk komen te staan en zal deze het einde van het jaar niet overleven. De leegstand als gevolg van herontwikkelingsprojecten weegt immers te zwaar op de omzet en de toename van het aantal uitstaande aandelen, desinvesteringen en huurverliezen doen weinig om de druk te verlichten. Het uitkeerbare resultaat brengt enkel op korte termijn wat verlichting.

Volgende pijnpunten met betrekking tot de vooruitzichten worden opgelijst:

een understatement van de relatieve blootstelling aan minder gunstige activa op B-locaties;
een verkorting van de huurtijden en leegstandsrisico;
een aanzienlijk tekort aan dividenddekking;
een balans met een krimpende flexibiliteit in de toekomst, gelet op de massale pijplijn;
nauwelijks toegevoegde waarde in de pijplijn.

De mening van KBC Securities

Befimmo staat volgens analist Jan Opdecam op een tweesprong. Het probeert nieuwe opportuniteiten te identificeren en zichzelf opnieuw uit te vinden, omdat verschillende uitdagingen het speelveld hebben hertekend.

Met risico's in de grote delen van de portefeuille sluit KBCS een mogelijk huurverlies van 10% in de Fedimmo-portefeuille (sale-and-lease-back door Regie der Gebouwen in 2006) niet uit, is er een noodzaak om activa te herontwikkelen om extra rendement te vinden en is er voortdurende druk op de winst per aandeel en de schuldratio. Het management moet volgens KBC Securities bovendien eindelijk de juiste strategische beslissingen nemen. Met deze tamelijk sombere vooruitzichten verlagen ze bijgevolg hun koersdoel van 49,5 naar 47 euro en brengen het advies van “Houden” naar “Afbouwen”.

Naar overzicht