Lager advies voor Xior bij KBC Securities

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

do. 3 okt 2019

11:45

KBC Securities-analist Jan Opdecam hield de investment case voor Xior tegen het licht en wijzigde enkele parameters, waardoor het koersdoel licht werd opgetrokken, maar het advies naar "Afbouwen" gaat. Een verhaal van lagere inkomsten en hogere uitgaven, maar vooral van meer investeringen.

Waardering

KBC Securities trok de prognoses voor het geplande programma van externe uitbreiding op tot 120 miljoen per jaar. Dat is weliswaar een positieve factor, maar de verwachtingen voor de huurinkomsten zijn dat iets minder en werden dus bijgesteld. Onze analist is verder van mening dat de activa te hoog gewaardeerd zijn in vergelijking met concurrenten. Het investeringsprogramma dat de onderneming voorziet, mag niet onderschat worden, bovenop de bijkomende kosten die de onderneming moet doen om de gebouwen leefbaar te houden.

Trage huurgroei in de Benelux

Voor de Belgische markt ziet KBC Securities weinig verbetering in de waardering van vastgoed. De huurprijzen zullen namelijk naar alle waarschijnlijkheid stabiel blijven. In Leuven en Antwerpen kan het huidige overaanbod er mogelijk zelfs toe leiden dat de inflatie niet kan worden doorgerekend in de huurprijzen.

In Nederland jaagt het internationale karakter van de gemiddelde student de huurprijzen de hoogte in, maar dat is wel geplafonneerd op 720 euro (de subsidie voor de internationale studenten).

Na een sterke stijging in de afgelopen acht jaar zal de groei naar verwachting nu vertragen tot +23.700 studenten (+3%) in de volgende acht jaar. In deze periode zal het aantal internationale studenten naar verwachting met 34% toenemen. Afhankelijk van de herkomst van deze studenten zijn hun totale huisvestingskosten vrij hoog en uit onderzoek is gebleken dat zij de voorkeur geven aan kamers met gedeelde faciliteiten vanwege hun betere kosten/kwaliteitsverhouding.

Groei kapitaaluitgaven

De investeringen die nodig zijn om de gebouwen in hun huidige staat te behouden, mogen volgens KBCS niet onderschat worden. Die kosten zullen in de loop van de tijd stijgen en hiervoor moeten dus middelen vrijgehouden worden en/of moet het doorberekend worden in de latere huurprijzen. KBC Securities mikt op een winstgroei op jaarbasis van 11% en een groei van de netto inventariswaarde (EPRA NAV) van 3,5% op jaarbasis. Die komt er dankzij de stevige uitbreiding van de vastgoedportefeuille aan een tempo van 120 miljoen per jaar.

Op basis van de nieuwe schattingen verhoogt analist Jan Opdecam het koersdoel voor Xior van 40 naar 41 euro. De beursprestatie van het aandeel (sinds het begin van het jaar +28%) heeft de koers van het aandeel naar 50 euro geduwd, wat een neerwaarts potentieel betekent van 16%. Vandaar dat de aanbeveling van ‘Houden’ naar ‘Afbouwen’ gaat.

Naar overzicht