Het kwartaalrapport van Leasinvest RE (-0,7%) was geen hoogvlieger. De huurinkomsten kwamen onder de verwachting uit, onder meer omdat in Oostenrijk als gevolg van de coronapandemie geen huur geïnd kon worden. En dat was nieuw voor KBC Securities-analist Wido Jongman, die zijn prognoses zal verlagen.

Oostenrijkse factuur

De brutohuurinkomsten van de groep strandden het voorbije kwartaal op 15,1 miljoen euro of een daling met 11,8% en onder de verwachting van 16,5 miljoen euro. Het cijfer kwam als volgt tot stand: change of scope verklaart 57% of -1,2 miljoen euro (vastgoedcertificaat Immo Lux Airport) en een daling op vergelijkbare basis van 5,1%. Dat laatste valt deels te verklaren door een daling van de huurinkomsten met 0,3 miljoen euro in Oostenrijk, waar de groep als gevolg van de coronapandemie huur moest laten schieten. Dat was voor KBC Securities nieuw en zal zich ook in het huidige kwartaal laten voelen.

De vastgoedkosten stegen met 12% tot 2,8 miljoen euro, wat ook meer is dan verwacht. Dat vertaalt zich in een daling van het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille van 13 miljoen euro naar 11,5 miljoen euro. De operationele marge ging 140 basispunten lager tot 76,2%. 

Het EPRA-resultaat bedroeg 7,3 miljoen euro, wat een daling met 25% op jaarbasis vertegenwoordigt en een stuk onder de verwachte 9,4 miljoen euro ligt. Het nettoresultaat (IFRS) dook 50,1 miljoen euro in het rood, voornamelijk als gevolg van de aanpassingen van de faire waarde in diverse plaatsen in de portefeuille.

Schuldgraad

Eind maart kwam de schuldgraad uit op een iets hoger dan verwachte 56,63% (54,78% eind 2019). “Deze stijging is uitsluitend te wijten aan de evolutie van de waarde van de participatie in Retail Estates, die steeds aan slotkoers op balansdatum wordt gewaardeerd. De kredietopname op 31 maart 2020 is immers zelfs licht gedaald ten opzichte van 31 december 2019” , zegt de groep in een persbericht.

Leasinvest wil over het boekjaar een dividend van 5,25 euro uitbetalen, tegenover 5,10 euro een jaar eerder.

Covid-19-impact

• Oostenrijk, goed voor 16% van de portefeuillewaarde, versoepelde midden april de lockdownmaatregelen voor kleinere winkels en doe-het-zelfzaken, de rest volgde in de eerste helft van mei.
• In Luxemburg, goed voor 53% van de portefeuille, bleven enkele winkels open, terwijl doe-het-zelfzaken eind april opnieuw opstartten en de rest sinds 11 mei. Het Knauf-shoppingcenter trekt echter veel bezoekers uit Duitsland en België, maar de grenzen met ons land blijven gesloten.
• In België, goed voor 31% van de portefeuille en vooral kantoren, zijn de activiteiten nauwelijks geïmpacteerd. In ons land wordt Covid-19 wel gevoeld via het belang in Retail Estates.

Per saldo waagt Leasinvest zich gezien de omstandigheden niet aan concrete vooruitzichten voor 2020.

De mening van KBC Securities

De cijfers van Leasinvest kwamen onder de verwachting uit, met de daling van de brutohuurinkomsten op vergelijkbare basis als belangrijkste pijnpunt. Ongeveer een derde hiervan is te verklaren door het juridische onvermogen (door sluitingen) om de huurprijzen in Oostenrijk te innen. Per saldo ging het EPRA-resultaat 24,5% lager. Opsteker was wel dat het dividend van 5,25 euro werd bevestigd.

Ondertussen kijkt Leasinvest wel tegen een iets hoger dan verwachte schuldgraad van 56,6% aan en biedt de liquiditeit weinig ruimte. De groep onderhandelt met enkele banken om vervaldagen op te schuiven tot september 2021. KBC Securities-analist Wido Jongman ziet zich verplicht om de verwachtingen bij te stellen. In afwachting blijft het advies voor het aandeel “Houden” met een koersdoel van 116 euro.