Montea (-0,4%) publiceerde opnieuw een reeks forse groeicijfers, die boven de verwachting van KBC Securities uitkwamen. Omwille van de stevige koersstijging over de voorbije 12 maanden, wordt het aandeel daar niet voor beloond door beleggers. Maar een hoger koersdoel verraadt dat de hoge verwachtingen van analist Alexander Makar blijkbaar niet hoog genoeg lagen. 
 
Cijferoverzicht

• EPRA (European Public Real Estate) winst van 24,2 miljoen euro, vlot 51% meer dan een jaar eerder.
• EPRA winst per aandeel van 1,65 euro ligt 22% boven het niveau van een jaar eerder. Dit is te wijten aan aandelenuitgiftes in het kader van overnames die betaald werden in natura.
• EPRA intrinsieke waarde per aandeel steeg met 18% tot 40,8 euro sinds het einde van 2018.
• De reële waarde van de vastgoedportefeuille steeg 21% tot 192,3 miljoen euro sinds 31 december 2018.
• De bezettingsgraad klom naar 98,7% op het einde van de eerste jaarhelft en de gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten op eerste vervaldatum bedraagt 8,2 jaar.
• De gemiddelde rentekost bedroeg 2,2% in het eerste halfjaar. De indekkingsgraad was 93%.
• De schuldratio klokte dankzij de kapitaalverhoging af op 41,5 %. 

Operationeel uitmuntend

De winstcijfers overtreffen de verwachtingen van KBC Securities met vlot 11%, met dank aan meevallers op een heel aantal fronten. Reken daarbij de sterke groei van de portefeuille, de toegenomen operationele efficiëntie en een daling van de gemiddelde rentelast. Analist Alexander Makar noteerde dat de netto huurinkomsten 39% stegen op jaarbasis tot 32,1 miljoen euro, terwijl gemikt werd op 31,7 miljoen euro. De meevaller is te danken aan de ontwikkelings-/acquisitiepijplijn en een positieve ontwikkeling van de organische groei met 4,9% (2,1% indexatie, 2,8% minder leegstand). Het bedrijfsresultaat, voor het resultaat op de portefeuille, steeg met 43,3% op jaarbasis tot 30,3 miljoen euro, wat 1,1 miljoen euro meer was dan verwacht. Dat levert een operationele marge van 94,3% op. 
 
Portefeuille

De reële waarde van de vastgoedportefeuille steeg in de eerste jaarhelft met 192,3 miljoen euro (+22%) tot 1,10 miljard euro, dankzij 70,2 miljoen euro aan nieuwe ontwikkelingen en 12 miljoen euro zonnepanelen. De grondbank bedraagt 1,27 miljoen m² (met 630.000 m² potentieel), waarvan 25% in optie is. Het rendement van de portefeuille daalde met 70 basispunten tot 6,33% en de gemiddelde lengte van de periode tot de eerste huurheronderhandeling bedraagt 8,2 jaar. De bezettingsgraad bedraagt 98,7%.
 
Balans

Sinds de start van 2018 is de schuldgraad met zo’n 10 procentpunten gedaald tot 41,5%, voornamelijk dankzij de kapitaalverhoging in het eerste kwartaal van 2019. De rentelast daalde tot ongeveer 2,2% en de gemiddelde looptijd van de schuld bedraagt 4,4 jaar. 
 
Vooruitzichten

Voor het volledige boekjaar 2019 wordt een groei van het EPRA resultaat per aandeel vooropgesteld richting 3,25 euro, wat 10% meer is dan in 2018. Het dividend moet in dezelfde lijn toenemen tot 2,5 euro per aandeel, op basis van een uitbetalingsratio van 80%. De verkoop van het distributiecentrum in ’s Heerenberg voor 24 miljoen euro moet in het derde kwartaal afgerond worden, maar het management blijft mikken op een waarde van de vastgoedportefeuille van meer dan 1,1 miljard euro tegen eind 2019, met een bezettingsgraad van meer dan 97,5%. De gemiddelde rentekost moet ongeveer 2,2% bedragen. 
  
De mening van KBC Securities

Samengevat lagen de resultaten alweer hoger dan verwacht, met als orgelpunt een winstgroei per aandeel van 11%. Montea blijft dus voortdurend uitstekende resultaten boeken, die van hoge kwaliteit zijn. Dat blijkt uit de bezettingsgraad van ca. 99% en de 8,2 jaar ‘huurzekerheid’. In combinatie met een flexibele balans, gedreven door de kapitaalverhoging, koerst Montea naar een hoger niveau van winst- en dividendgeneratie, dankzij een geoptimaliseerde balansstructuur die de autofinanciering op termijn zal verbeteren.

Onze analist is van mening dat de strategische grondbank een sterk ontwikkelingspotentieel heeft, terwijl het klantenbestand steeds meer wordt overgeheveld naar eindgebruikers in plaats van “triple net” contracten.

Het koersdoel wordt opgetrokken van 72 naar 73 euro, terwijl het advies stabiel blijft op “Houden”.