Vastgoedbedrijf Montea maakte gisteravond nabeurs resultaten over de eerste helft van het boekjaar 2021 bekend. In de marge van de publicatie vestigde de specialist in logistiek vastgoed ook de aandacht op zijn "Track24"-investeringsprogramma, waarmee het in de periode 2021-2024 tot 800 miljoen euro wil investeren in zijn vastgoedportefeuille. KBC Securities verhoogde deze ochtend het koersdoel en herhaalt de "Opbouwen"-aanbeveling voor het aandeel.

Resultaten Montea eerste jaarhelft

Met zijn resultaten over de eerste zes maanden van 2021 kon Montea de verwachtingen van KBC Securities licht overtreffen:

• De EPRA winst per aandeel kwam uit op 1,96 euro, 3,7% boven de KBCS-prognose van 1,89 euro. Montea mikt voor het volledige boekjaar 2021 op een winst per aandeel van 3,74 euro, terwijl KBCS uitging van 3,77 euro.
• Het nettorendement is in de afgelopen 6 maanden gedaald van 5,5% naar 5,2%.
• Het dividend voor 2021 wordt verhoogd van 2,96 euro naar 3,02 euro per aandeel. KBCS rekende op 3,07 euro.
• De schuldgraad is verbeterd tot 36,9%, tegenover 38,0% aan het einde van het boekjaar 2020.

Evolutie vastgoedportefeuille

In de loop van de eerste jaarhelft realiseerde Montea een bijkomend portefeuillevolume van 142,3 miljoen euro. De reële waarde van de vastgoedportefeuille stijgt hierdoor met 10% tot 1.506,8 miljoen euro (inclusief ontwikkelingen en zonnepanelen). 

Op 30 juni kwam de bezettingsgraad uit op 99,7%, goed voor een stijging met 0,4% op jaarbasis. De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten tot hun eerste opzegmogelijkheid bedraagt 7,5 jaar. 

Montea handhaaft de ambitie om haar vastgoedportefeuille tegen eind 2021 te laten groeien naar 1,6 miljard euro. Dat komt neer op een stijging van 17% ten opzichte van eind 2020. 

Track24: focus op grondbank en duurzame ontwikkeling

Montea stelde in de marge van de publicatie van de resultaten ook zijn Track24-programma voor, waarin het zijn ambities voor de komende jaren bekendmaakte.

• Het bedrijf mikt op een verdere groei van de vastgoedportefeuille naar 2,2 miljard euro tegen eind 2024, hetzij een toename met 800 miljoen euro ten opzichte van het vierde kwartaal van 2020. KBC Securities hield tot dusver slechts rekening met 700 miljoen euro. De focus ligt daarbij op “duurzaam en veelzijdig logistiek vastgoed”: strategische toplocaties, multifunctionele gebouwen, maximale benutting van ruimte, brownfield redevelopment en mulitmodale sites.
   
• Nog volgens Track 24 mikt Montea op een groei van het EPRA resultaat per aandeel naar 4,30 euro winst per aandeel in 2024, wat 20% meer is dan in 2020. Dat is voorzichtig, maar in lijn met de traditie van de groep. Op basis van Montea's sterke track record met betrekking tot het overtreffen van de verwachtingen houdt KBC Securities vast aan de verwachting van 5 euro per aandeel. Met ruimte om verder positief te verrassen. 
   
• Op basis van de pay-outratio van 80% zit er voor aandeelhouders in 2024 een dividend van 3,45 euro per aandeel in.  

Groene obligaties 

Montea liet gisteravond ook weten dat het een eerste uitgifte van Green Bonds met succes heeft afgerond. Het gaf 235 miljoen euro aan groene obligaties uit, tegen interessante voorwaarden: coupons tussen 1,28% en 1,44% voor looptijden van 10 tot 15 jaar.

De Green Bonds hebben de rentekosten niet verlaagd, maar de markttiming was zo goed als perfect. De kostprijs van de schuld bedraagt 1,9%. Met een schuldgraad van 36,9% is er een laag risico op een kapitaalverhoging in de komende 3 jaar als het project van 800 miljoen wordt gespreid over een tempo van 200 miljoen per jaar.  

Risico's

Analist Wim Lewi stipt aan dat pakhuizen bouwen op zich geen ingewikkelde materie is, maar de sleutel tot een succesvolle investeringsstrategie is het bezit van de juiste grondbank. Die voorwaarde kan Montea alvast afvinken.

De groep heeft over zo'n 2,2 miljoen m² grond in portefeuille, waarvan ongeveer 900.000 m² kan worden ontwikkeld tot een bruikbare oppervlakte. Het heeft momenteel ongeveer 1.500.000 m² in gebruik. Recente projecten zoals het Kanaal in Brussel en de Blauwe Poort in Antwerpen tonen aan dat Montea in staat is om te voldoen aan de huidige moderne eisen van multimodale ontwikkeling dicht bij een spoorlijn en waterwegen.

Het grootste risico voor de investment case is volgens KBC Securities-analist Wim Lewi dan ook het niet vinden van de juiste klanten of joint venture-partners tegen een interessant rendement. De Nederlandse markt is de laatste tijd relatief concurrerentieel geworden en het noorden van Frankrijk rond Lille is verzadigd. Montea is in het verleden een voorzichtige investeerder geweest en heeft speculatieve investeringen vermeden. Analist Wim Lewi zal van nabij volgen of en wanneer investeringen worden aangekondigd, en of ze aan de rendementsverwachtingen voldoen.

KBC Securities over Montea

De resultaten van Montea lagen iets boven de verwachtingen van KBC Securities, maar het was toch vooral het "Track24"- investeringsprogramma dat met de meeste aandacht ging lopen. Montea verwacht daarbij meer te investeren dan tot dusver werd verwacht, maar blijft desondanks voorzichtig met de vooruitzichten.

Zo verraste Montea KBCS met een voorzichtige richtlijn voor de winst per aandeel van 4,30 euro tegen 2024, maar analist Wim Lewi houdt niettemin vast aan zijn prognose van 5 euro winst per aandeel in 2024. Montea zou die prognose zelfs nog kunnen overtreffen.

De analist stipt tot slot nog aan dat Montea over een stevige grondbank beschikt en een voorzichtige aanpak hanteert bij investeringen en de selectie van partners voor joint ventures. De dalende rendementen worden momenteel gecompenseerd door gunstige leningsvoorwaarden. 

KBC Securities-analist Wim Lewi wijst erop dat Montea een sterk track record heeft om de verwachtingen te overtreffen en ziet ruimte om het koersdoel te verhogen van 102 naar 118 euro, bij een onveranderd “Opbouwen”-advies.