Nextensa realiseerde in 2025 resultaten die volledig in lijn lagen met de verwachtingen, met een lichte stijging van de recurrente nettowinst*. Tegelijk wist de vastgoedgroep haar financiële risico’s aanzienlijk te verlagen door de schuldstructuur** te versterken, zegt KBC Securities‑analiste Lynn Hautekeete.

*De recurrente nettowinst is de nettowinst uit de normale, terugkerende activiteiten van een bedrijf, gezuiverd van uitzonderlijke of eenmalige elementen. Met andere woorden: het is de winst die het bedrijf structureel kan blijven genereren, los van toevallige meevallers of tegenvallers.
**De schuldstructuur beschrijft hoe de schulden van een bedrijf zijn opgebouwd. Het gaat dus niet om hoeveel schuld er is, maar om de samenstelling en voorwaarden ervan.

Nextensa?
Nextensa  is een vastgoedinvesteerder en -ontwikkelaar die wordt geleid door een divers en ervaren team. Nextensa beheert een duurzame vastgoedportefeuille van hoge kwaliteit en is actief in aantrekkelijke markten. Door het creëren van een uniek aanbod genereert Nextensa toegevoegde waarde en onderscheidt het zich van de concurrentie.

Recurrente winst licht hoger ondanks lagere huurinkomsten

Nextensa boekte in 2025 een recurrente nettowinst van 37,8 miljoen euro, tegenover 36,8 miljoen euro een jaar eerder. Die stijging met 1,6 procent kwam er ondanks een duidelijke daling van de huurinkomsten, die terugvielen tot 56,7 miljoen euro na de verkoop van voor 360 miljoen euro aan vastgoedactiva.

De lagere huurinkomsten werden gedeeltelijk gecompenseerd door een hogere bijdrage van ontwikkelingsactiviteiten*, goed voor 1,8 miljoen euro extra, en door een forse daling van de financiële kosten met 9,2 miljoen euro. Volgens Lynn Hautekeete onderstreept dit de operationele veerkracht van de groep in een overgangsjaar.

*Dat is de winstbijdrage die voortkomt uit vastgoedontwikkeling, en niet uit het verhuren van bestaande gebouwen. Het gaat dus om resultaten uit activiteiten zoals de ontwikkeling en verkoop van residentiële projecten, de ontwikkeling van kantoren of gemengde projecten die (deels) worden verkocht en marges op afgeronde ontwikkelingsfases (bijvoorbeeld bij oplevering of verkoop). Bij Nextensa staat dit tegenover de klassieke huurinkomsten uit de investeringsportefeuille.

Waardecorrecties wegen op investeringsresultaat

Het operationeel resultaat van de investeringsportefeuille* kwam uit op 39,4 miljoen euro, lager dan verwacht. Die terugval was voornamelijk toe te schrijven aan negatieve herwaarderingen van investeringsvastgoed ter waarde van 8,6 miljoen euro, die versneld werden geboekt in de tweede jaarhelft van 2025.

*Het operationeel resultaat van de investeringsportefeuille is het resultaat dat voortkomt uit het aanhouden en exploiteren van vastgoed dat bedoeld is om te verhuren, vóór uitzonderlijke elementen en vóór financiële kosten en belastingen. Het gaat dus om de rendabiliteit van het ‘vaste’ vastgoed in portefeuille, niet om ontwikkelingsprojecten of verkopen. Typisch omvat dit resultaat: huurinkomsten uit kantoren, winkels, residentieel vastgoed, enz, netto‑huurresultaat (na kosten voor onderhoud, beheer en leegstand) en ​operationele kosten die rechtstreeks verband houden met het vastgoedbeheer.

Het operationeel resultaat van de ontwikkelingsprojecten* bedroeg 16,5 miljoen euro, in lijn met de verwachtingen. De ontwikkelingsmarge daalde wel tot 7,2 procent, tegenover 9,1 procent in 2024, wat wijst op een meer gematigde winstbijdrage in deze fase van de projectcyclus. 

*Het operationeel resultaat van de ontwikkelingsprojecten is de winst (of het verlies) dat voortkomt uit vastgoedontwikkeling, vóór financiële kosten, belastingen en uitzonderlijke elementen. Het gaat om het resultaat van projecten in ontwikkeling of recent afgeronde projecten, zoals residentiële projecten (appartementen, woningen), kantoor‑ of gemengde projecten en projecten die worden verkocht of die na ontwikkeling deels worden verhuurd.

Schuldrisico’s aanzienlijk verlaagd

Op financieel vlak zette Nextensa belangrijke stappen om zijn risicoprofiel te verbeteren. De gemiddelde looptijd van de schulden werd verlengd van 1,8 jaar naar 3,0 jaar, waardoor het herfinancieringsrisico aanzienlijk afnam.

De gemiddelde kost van schuldfinanciering bedroeg 2,9 procent, licht hoger dan in de eerste jaarhelft, terwijl de schuldgraad daalde tot 38,8 procent, tegenover 45,4 procent in 2024. De beschikbare financiële marge* bedroeg 169 miljoen euro eind 2025 en zal pro forma oplopen tot meer dan 200 miljoen euro in het eerste kwartaal van 2026.

*De beschikbare financiële marge is de financiële ruimte die een bedrijf nog heeft om bijkomende investeringen te doen of tegenvallers op te vangen, zonder meteen extra kapitaal op te halen of nieuwe schulden aan te gaan. Het gaat dus om de buffer bovenop de bestaande verplichtingen.

Ontwikkelingspijplijn: hoge investeringen, vergunningen als knelpunt

Het management gaf nieuwe richtlijnen mee voor de volgende fase van de ontwikkelingspijplijn. Voor de BEL‑torens werd een investeringsbudget van 300 miljoen euro voorzien, terwijl voor het nieuwe hoofdkantoor van Proximus 265 miljoen euro werd ingeschat.

Volgens Hautekeete blijft de vergunningverlening de grootste uitdaging. De vergunning voor het Lakeside‑project liep meer dan een jaar vertraging op en wordt nu pas verwacht in het eerste kwartaal van 2026. Nu Parklane fase 2 volledig werd afgerond, zal de ontwikkelingsomzet in België in 2026 — exclusief Luxemburgse joint ventures — beperkt blijven.

Actieve portefeuille-aanpak in 2025

Nextensa verkocht in 2025 voor 360 miljoen euro aan activa, waaronder twee Knauf‑winkelcentra voor 165 miljoen euro, de Ingeldorf‑retailsite voor 19,6 miljoen euro en het Monteco‑kantoorgebouw voor 28,0 miljoen euro. Daarnaast werd een belang in Retail Estates verkocht voor 89,6 miljoen euro. De verkoop van Gewerbepark Stadtlau voor 35,45 miljoen euro wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2026.

Op operationeel vlak werd Parklane fase 2 volledig opgeleverd en voor 96 procent verkocht. In Luxemburg werden de kantoren Terraces volledig verhuurd aan Lombard Odier, terwijl het Eosys‑gebouw voor 78 procent werd verhuurd aan PwC, met bijkomende intentieverklaringen voor 11 procent. Daarnaast werd een nieuw residentieel project met 50 wooneenheden gelanceerd, waarvan de helft al vooraf verkocht is.

Dividend hervat ondanks hoge investeringsnoden

Tegen de achtergrond van een aanzienlijke investeringsenveloppe van 565 miljoen euro en een versnelde verkoop van activa om die investeringen te financieren, kwam de beslissing om het dividend te hervatten op 1,00 euro per aandeel enigszins onverwacht. Dat komt overeen met een dividendrendement van ongeveer 2,3 procent.

KBC Securities over Nextensa

Volgens KBC Securities‑analiste Lynn Hautekeete leverde Nextensa in 2025 solide operationele prestaties en wist het bedrijf zijn financiële risico’s duidelijk te beperken. Tegelijk blijft de waardecreatie uit de ontwikkelingspijplijn sterk naar de latere projectfases verschoven, terwijl vergunningen een structureel knelpunt blijven. Om die redenen handhaaft KBC Securities een “Houden”-aanbeveling met een koersdoel van 50 euro.