Twee persberichten in de vastgoedsector waren deze ochtend in elkaar verstrengeld, met als onderwerp het Rijksarchief in Brugge. Als over alle puntjes een akkoord kan worden gevonden, komt het gebouw - dat volledig gehuurd wordt door de Regie der Gebouwen - in december in handen van Qrf. Een forse diversificatie voor de groep die zich tot dusver enkel op winkelvastgoed richtte. Aan de verkoopzijde vinden we Leasinvest RE terug, die deze ochtend ook solide kwartaalcijfers publiceerde.

Waarover gaat het?

De deal gaat over het gebouw van het Rijksarchief in Brugge, een complex dat in 2012 werd gebouwd/gerenoveerd en uit 2 gebouwen bestaat, die met elkaar verbonden zijn door een koperen voetgangersbrug op de eerste verdieping. Naast de openbare ruimtes (ca. 2.215 m²), inclusief een leeszaal en een niet-openbare archiefruimte, zijn er kantoren (600 m²), een auditorium en vergaderzalen op de begane grond. Het archief (2.900 m²) bevindt zich hoofdzakelijk op de eerste verdieping.

De transactie

Qrf is van plan om 100% van de aandelen in de SPV die het actief van Leasinvest RE bezit te verwerven, gebaseerd op een brutowaarde van het onroerend goed volgens de laatste onafhankelijke schatting. De eigendom van het actief is gestructureerd als een financiële lease en de faire waarde van de jaarlijkse financiële lease-inkomsten van 1.354 miljoen euro komen overeen met zo’n 20 miljoen euro.

“Na de beoogde transactie zal de Regie der Gebouwen instaan voor 10% van de contractuele huren, wat samen met de resterende looptijd van het contract, het risicoprofiel van de vennootschap verder verbetert”; aldus het persbericht.

De visie van KBC Securities

Volgens analist Wido Jongman is dit voor Qrf een substantiële overname, waarbij de centen die het bedrijf na twee grote herontwikkelingen incasseerde (Bondgenotenlaan Leuven en Century Center in Antwerpen) onmiddellijk aan het werk worden gezet. Die twee herontwikkelingen moeten leiden tot een cashinkomst van 20,34 miljoen euro, wat exact in lijn ligt met de verwachte transactiewaarde van het actief in Brugge, hetzij zo’n 20 miljoen euro.

De transactie past ook in de strategie van Qrf om te diversifiëren, weg van commerciële binnenstedelijke detailhandel naar een meer evenwichtige portefeuille van activa die zich in het centrum van de stad bevinden. Een strategie die tegen de achtergrond van Covid-19 zeker zinvol is. De huidige stap is wel groter dan op korte termijn werd verwacht, gezien de 'gearing' van 47,11% op het einde van het derde kwartaal, dus vóór de joint venture met Baltisse m.b.t. het Century Center project.

Een transactie in december zal de schuldgraad volgens KBC Securities doen stijgen naar 48,8%. De huidige liquiditeit van Qrf is echter meer dan voldoende om in de huidige handelsomgeving te werken en het hogere balansrisico wordt beperkt door het sterke kredietrisicoprofiel van de huurder en de looptijd van het huurcontract van 16 jaar, tegenover de klassieke 3/6/9-contracten van Qrf. Het rendement van 6,8% ligt bovendien boven het gemiddelde 6% van de portefeuille.

Alles bij elkaar dus een mooie deal, concludeert analist Wido Jongman. De hefboomwerking stijgt weliswaar op korte termijn, maar voor 2023 wordt op een grote deleverage gerekend, op het moment van de oplevering en de daaropvolgende verkoop van de herontwikkelingen in Leuven en Antwerpen. KBC Securities is van mening dat dit in de huidige aandelenkoers ondergewaardeerd is. Het “Kopen”-advies blijft bijgevolg behouden, samen met het koersdoel van 12,5 euro.