Naar goede gewoonte publiceert Qrf (-0,4%) na elk eerste en derde kwartaal een beknopte trading update met enkele kerncijfers. Die lagen volgens KBC Securities-analist Wido Jongman in lijn met de verwachtingen. De lockdownmaatregelen blijven weliswaar een risico, maar de versnelling in de vaccinaties en de zomer die voor de deur staat, doen vermoeden dat het ergste achter de rug is. Het "Kopen"-advies en koersdoel worden bij KBCS herhaald.

Kwartaalresultaten Qrf

Qrf rapporteerde een impact van Covid-19 op de inning van de huurgelden van 405.000 euro, wat meer is dan de 150.000 die door KBC Securities werd verwacht. Het management is er echter van overtuigd dat de impact in het tweede kwartaal zeer beperkt zal zijn, gezien de deals met zijn huurders. Het houdt daarbij geen rekening met bijkomende, verplichte winkelsluitingen. KBC Securities houdt rekening met een bijkomend bedrag van 150.000 euro.

De reële waarde van de portefeuille bedroeg 203,4 miljoen euro, wat een daling met 5 miljoen euro betekent. Dit bedrag was voor 0,8 miljoen euro gekoppeld aan het resultaat van de verkoop van een leegstaand gebouw in Sint-Niklaas.

De resterende 4,2 miljoen euro is het resultaat van de afwaardering van de portefeuille, voor 3,3 miljoen in België en voor 0,9 miljoen euro in Nederland. Volgens Qrf is het grootste deel hiervan (2,8 miljoen) in België niet te wijten aan een algemene neerwaartse bijstelling van de portefeuille, maar gekoppeld aan een nieuw huurcontract voor "The Sting" in Hasselt.

De bezettingsgraad van de portefeuille bleef overigens stabiel op 97,58% met brutorendementen van 6,11%.

Balans

Het eigen vermogen kwam op het einde van het eerste kwartaal uit op 114,56 miljoen euro, een daling van 2,51% ten opzichte van eind 2020. Die daling had een beperkte impact op de schuldgraad die steeg tot 49,68%. Qrf beschikt over 54 miljoen euro beschikbare kredietlijnen, waarvan 10 miljoen ter dekking van het lopende commercial paper-programma. De IFRS netto-actiefwaarde per aandeel bedraagt 16,01 euro.

Vooruitzichten Qrf

Gezien de onzekerheden doet Qrf geen uitspraken over de concrete winstvooruitzichten voor 2021, maar het houdt vast aan zijn verwachting om 0,80 euro dividend per aandeel uit te keren.

KBC Securities over Qrf

De trading update lag in lijn met de verwachtingen en KBC Securities handhaaft dan ook de huidige raming van een EPRA-winst van 0,88 euro per aandeel voor 2021 (-3,2% op jaarbasis) met een onveranderd dividend van 0,80 euro per aandeel.

Covid-19 vormt nog steeds een risico, maar met de stijgende vaccinatiegraad en het aankomende zomerweer zijn de grootste risico's voor verplichte winkelsluitingen waarschijnlijk achter de rug. Met 54 miljoen euro aan beschikbare, niet-opgenomen kredietlijnen beschikt Qrf alvast over een comfortabele liquiditeitspositie.

Analist Wido Jongman is van mening dat het management doorgewinterd is en de juiste strategische keuzes maakt met een gezonde balans tussen risico en opportuniteiten. Het huidige management is weliswaar pas in functie sinds begin 2019 en hoewel kostenbesparingen en de verkoop van niet-kernactiva goed van start gingen, is deze strategie in beperkte mate doorkruist door Covid-19.

Die laatste zal de noodzaak voor Qrf echter versnellen om zich aan te passen aan veranderende consumentenbehoeften, waardoor de binnensteden moeten worden aangepast. De eerste stappen in de verwachte diversificatiestrategie naar activa voor gemengde gebruik zijn met de start van twee grote (her)ontwikkelingen en de aankoop van het Brugse Stadsarchief ondertussen gezet.

KBC Securities vindt de aandelen ondergewaardeerd ten opzichte van het verwachte rendement op de (her)ontwikkelingsprojecten. Ze beschouwen Qrf nog steeds als een interessante herstructureringscase en handhaven het “Kopen”-advies met koersdoel van 13,5 euro.