Retail Estates timmert verder aan zijn winkelpark via de overname van 27 gebouwen van de familie Kaesteker, voorheen eigenaar van de nationale modeketen E3. In ruil voor een inbreng in natura verwerft die familie ruim 560.000 aandelen Retail Estates voor 63,95 euro. Alles bij elkaar een bescheiden transactie die volgens KBC Securities op een goede manier wordt gefinancierd. De verwachting voor de winst per aandeel zal worden opgetrokken maar de deal heeft geen impact op “Houden”-advies en 73 euro koersdoel.

27 extra modewinkels

Retail Estates koopt 27 winkelpanden op 17 sites, waarvan de overgrote meerderheid grenst aan sites waar Retail Estates reeds een cluster heeft uitgebouwd. De activa bevinden zich hoofdzakelijk in Vlaanderen (23 op een totaal van 27). Met uitzondering van 2 leegstaande winkels zijn alle winkelpanden verhuurd aan Belgische nationale winkelketens. Verkoper is de Belgische familie Kaesteker, voorheen eigenaar van de nationale modeketen E3. De deal zal 2,42 miljoen euro toevoegen aan de jaarlijkse huurinkomsten of c.a. 2,1% aan de geschatte huurinkomsten voor boekjaar 21/22. Daaruit puurt Retail Estates een rendement van 6,8% voor de activa. Het laatst gepubliceerde rendement van de groepsportefeuille bedraagt 6,49%.

Inbreng in natura

Retail Estates investeert 35,8 miljoen euro, goed voor 2,1% van de waarde van de investeringsportefeuille. De overname wordt betaald via een inbreng in natura door de uitgifte van 560.689 nieuwe aandelen (4,4% van het uitstaand kapitaal) met een uitgifteprijs van 63,95 euro. Dat is een korting van 1,6% ten opzichte van de slotkoers van gisteren. Er werden geen uitspraken gedaan over de dividendrechten.

KBC Securities over Retail Estates

Het gaat om een eerder kleine transactie met een beperkte impact op de ramingen van KBC Securities. Positief is de financiering door eigen vermogen, gezien de schuldratio, die laatst werd gepubliceerd, op 50,76% stond. Zelf schatte KBC Securities de schuldgraad op het einde van het tweede kwartaal na dividendbetaling op 53%. Minder enthousiasme is er over de huurders van de overgenomen panden. KBC Securities vermoedt dat de meeste panden gehuurd worden door de modeketen E3. Dit segment van de retail is goed voor ongeveer 17,6% van de door Retail Estates laatst gepubliceerde huuropbrengsten.

Nadat de COVID-maatregelen zijn opgeheven, normaliseerden de huurinkomsten en het consumentenverkeer. De belangrijkste les is dat retailparken buiten de stad een behoorlijke veerkracht toonden ten opzichte van binnenstedelijke activa (winkelstraten) en winkelcentra. En in tegenstelling tot bij die laatste twee categorieën is er geen behoefte aan herontwikkelingen. De activa zijn namelijk minder blootgesteld aan online kannibalisatie én de huurprijs per vierkante meter is laag. Daarenboven zijn de parken vaak gemakkelijk bereikbaar met de auto, wat de locaties geschikt maakt voor ‘omni-channel’-inzet en toekomstige ‘last mile’-distributie. De gebouwen worden trouwens verhuurd als lege dozen en de huurders investeren vaak flink in het interieur, waardoor zij "vastzitten" aan de contracten.

In het algemeen exploiteert Retail Estates de activa met een operationele marge van ruim 85% en realiseert zo interessante kasstromen. In Nederland zijn er nogal wat beperkingen met betrekking tot bouwvergunningen voor dit soort buitenstedelijk gelegen retailparken. Vergunningen zijn niet gemakkelijk te verkrijgen en nieuwe posities zijn bijna niet meer beschikbaar. Tot slot, KBC Securities draagt het management van Retail Estates hoog in het vaandel. Dat management exploiteert de activa kostenbewust en treedt als een partner van de huurders op. Zo was het in staat om tijdens de  COVID-19-pandemie snel tot bevredigende huurovereenkomsten met haar huurders te komen.