Retail Estates pakte vorige week uit met een mooie deal, waarbij de portefeuille via een de inbreng in natura werd uitgebreid met 27 gebouwen. KBC Securities-analist Wido Jongman is een koele minnaar van de transactie, vooral door de huurders (kleding) van de verworven panden. In een uitgebreide analyse hield hij de deal en de vastgoedportefeuille van Retail Estates nog eens tegen het licht, waarbij ook de waardering een update kreeg. Dat leidt vandaag tot een hoger koersdoel van 76 euro en een nieuw “Kopen”-advies. 

Veerkrachtige vastgoedportefeuille

Ter herinnering: Retail Estates kondigde op 6 oktober aan dat het 27 winkelpanden had gekocht op 17 sites in België, waarvan de overgrote meerderheid grenst aan sites waar Retail Estates al een cluster heeft uitgebouwd. Dat gebeurde via een inbreng in natura door de uitgifte van 560.689 nieuwe aandelen (goed voor 4,4% van het uitstaand kapitaal) met een uitgifteprijs van 63,95 euro per aandeel.

Als belegger in retailparken buiten de stad heeft Retail Estates volgens KBC Securities laten zien dat zijn portefeuille tijdens en na de coronapandemie veerkrachtig was. Dat resulteerde in een herwaardering van de aandelen, waardoor die opnieuw als munt kunnen worden ingezet voor groei, zonder de bestaande aandeelhouders te verwateren. De jongste transactie levert volgens KBC Securities-analist Wido Jongman het bewijs dat het bedrijf Covid-19 achter zich heeft gelaten en zijn portefeuille en kapitaalbasis weer kan laten groeien.

De deal die Retail Estates vorige week aankondigde is vrij klein, goed voor 2,1% van de reële waarde van de investeringsportefeuille. Daarnaast is KBC Securities geen voorstander van een uitbreiding van de blootstelling aan het modesegment, een retailcategorie die sterk beïnvloed wordt door de veranderende eisen en het koopgedrag van de consument door het succes van e-commerce. De blootstelling van Retail Estates aan het modesegment bedraagt 20,47% van de jaarlijkse huurinkomsten, die door de deal met ten minste 1% zullen stijgen. Daarnaast beschouwt KBC Securities de business case van E5, de belangrijkste huurder, verre van bewezen.

KBCS verhoogt advies van “Houden” naar “Kopen”

De E5 Mode-deal zette analist Wido Jongman er wel toe aan om het waarderingsmodel te herzien. Hij vindt de waardering van de kwalitatieve activa na Covid zeer conservatief en schat dat de EPRA nettoactiefwaarde, gecorrigeerd voor niet materiële activa, zou stijgen tot 83,76 euro (+31%) als hij de Belgische activa zou herwaarderen aan de huidige toprendementen 

De analist verhoogt daarbij het koersdoel van 73 naar 76 euro per aandeel, op basis van zeer conservatieve DCF-aannames (Discounted Cash Flow). Dat resulteert in een waardering die 35% onder de historische waardering ligt, op basis van de impliciete rendementsspreiding over risicovrije obligaties in de EU. 

Investment case KBCS voor Retail Estates

Eens de coronamaatregelen werden opgeheven, zijn de huurinkomsten en het consumentenverkeer weer genormaliseerd. De belangrijkste les is dat retailparken buiten de stad een behoorlijke veerkracht toonden ten opzichte van binnenstedelijke activa (winkelstraten) en winkelcentra.

En in tegenstelling tot bij die laatste twee categorieën is er geen behoefte aan herontwikkelingen. De activa zijn immers minder blootgesteld aan online kannibalisatie én de huurprijs per vierkante meter is laag.

Daarenboven zijn de parken vaak gemakkelijk bereikbaar met de auto, wat de locaties geschikt maakt voor een omnikanaal inzet en toekomstige “last mile”-distributie. De gebouwen worden trouwens verhuurd als lege dozen en de huurders investeren vaak flink in het interieur, waardoor ze "vastzitten" aan de contracten. 

Gezien dit alles verwacht KBC Securities dat de vraag naar ruimte in buitenstedelijke retailparken zich gezond zal blijven ontwikkelen. Analist Wido Jongman verwacht dat de prime yields stabiel zullen blijven, zoals in de afgelopen 6 jaar, en is van mening dat Retail Estates zijn activa zeer conservatief waardeert. Op basis van de voorzichtige veronderstellingen in het Discounted Cash Flow waarderingsmodel gelooft KBC Securities dat de aandelen een interessante waardepropositie bieden.