Vastgoedgroep Retail Estates stond als één van de weinigen vorige week vrijdagavond al klaar met de kwartaalcijfers, wat geapprecieerd wordt. Ook geapprecieerd werden de cijfers zelf, die zonder verrassingen de verwachtingen over het derde en de vooruitzichten voor het vierde kwartaal konden inlossen en bevestigen.

Cijferoverzicht

In het derde kwartaal, dat liep tot einde december 2019, stegen de netto huurinkomsten (NRI) met 15,2% tot 80,1 miljoen euro, terwijl KBC Securities mikte op 79,9 miljoen euro. De (EPRA) winst steeg van 3,95 naar 4,21 euro per aandeel, terwijl gemikt werd op 4,22 euro. In nominale termen steeg de winst tot 51,64 miljoen euro, dik 16,5% hoger op jaarbasis omwille van investeringen (in ruil voor aandelen). Erg veel meerwaardes werden er niet gemeld, zodat de intrinsieke waarde van de groep berekend werd op 64,65 euro per aandeel, tegenover 64,07 euro op het einde van vorig boekjaar (31 maart 2019).

Portefeuille

De reële waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief grondreserves en projecten in ontwikkeling) bedroeg 1,66 miljard euro (+ 8,9%, of +136 miljoen euro op jaarbasis). De bezettingsgraad bleef gelijk op 97,98% (in lijn met het 20-jaarsgemiddelde). De schuldratio kwam uit op 51,1%, zo goed als gelijk met de verwachtingen van KBC Securities (51,5%). De investeringsactiviteit was relatief laag, zonder rekening te houden met twee eerder aangekondigde Nederlandse investeringen: het MKB-vastgoed op Cruquius (0,86 miljoen euro) en 4 winkelunits op Kanaleneiland (5,1 miljoen euro investering, 8% rendement). In de eerste jaarhelft investeerde de groep nog 97 miljoen euro.

Verder werd een niet-kernactief verkocht in Parijs, voor 3,25 miljoen euro. In het huidige, vierde kwartaal, werd aangekondigd dat de groep het retailpark Belvédère (fase 1), dat momenteel in Maastricht in aanbouw is, zal verwerven. Dat is goed voor een investering van 10 miljoen euro met een geschat brutorendement van 6,6%. De oplevering wordt in juni 2020 verwacht, en omvat huurcontracten van 10 jaar met verlengingsoptie van 5 jaar. Hierdoor stijgt het aantal Nederlandse retailparken tot 9 stuks.

Orchestra

Het management gaf ook aan dat het samenwerkt met zijn huurder Orchestra om het retailnetwerk van die laatste te reorganiseren. De Belgische retailgroep vroeg in januari het faillissement aan en Retail Estates zoekt nog steeds naar een oplossing voor 4 van de 12 units. Die verkooppunten zijn goed voor een jaarlijkse huurinkomsten van 0,47 miljoen euro (50 basispunten van de volledige groepshuur in het hele jaar). Een gevolg van het nieuws is dat 32 000 euro aan huurprijzen en bijhorende kosten als oninbaar gekwalificeerd werden.

Vooruitzichten

De macro-economische onzekerheden laten niet toe om voorspellingen te maken inzake de evolutie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. Dat geldt ook voor de variaties in de reële waarde van de rente-indekkingsinstrumenten. De evolutie van de intrinsieke waarde van het aandeel dat hieraan gevoelig is, is dus onzeker. De dividendprognose van 4,40 euro per aandeel wordt wel bevestigd (+3,53% op jaarbasis), rekening houdend met een stabiele bezettingsgraad en een positieve evolutie van de huurprijzen. KBC Securities hoopte dat het dividend naar 4,5 euro zou worden opgetrokken.

De visie van KBC Securities

De groep zit volgens de analist op schema om dit jaar een solide groei van de portefeuille te kunnen realiseren. KBC Securities schat de groei op 9,5%, ondanks de perikelen bij Orchestra. KBC Securities verwacht binnenkort een oplossing voor de 4 outlets, terwijl de aankoop van het 9^de retailpark in Maastricht bij zal dragen aan het volgende boekjaar (2020 / 2021), waarin mogelijk tot 110 miljoen euro investeringen gedaan kunnen worden. Maastricht is een van de laatste Nederlandse steden die vergunningen verleent voor een retailpark bestemd voor de grootschalige detailhandel.

Omdat de koers al dit nieuws correct reflecteert, daalt het advies van “Opbouwen” naar “Houden”, bij een ongewijzigd koersdoel van 84 euro.