Retail Estates kwam gisteren met cijfers voor het voorbije boekjaar en, belangrijker nog, met nieuws over een regeling met de huurders naar aanleiding van de winkelsluitingen door covid-19. De covid-19-schade bleef vorig kwartaal beperkt, wat KBC Securities versleutelde in het waarderingsmodel. Na de zware koersverliezen hebben de aandelen zich, na de opheffing van de Covid-maatregelen op 11 mei, zeer snel hersteld en noteren nu hoger dan vóór de crisis: aan het “Houden”-advies en koersdoel van 60 euro werd daarom niet geraakt.

50/50 deal

Retail Estates publiceerde gisteren jaarcijfers die volledig in lijn lagen met de verwachtingen. De huurinkomsten kwamen 13,3% hoger uit op 107,6 miljoen euro en het operationeel resultaat (EBITDA) ging zoals verwacht 13,3% hoger, tot 91,6 miljoen euro. Belangrijker dan de cijfers was echter de uitkomst van huuronderhandelingen met huurders van 493 winkels, die allen ingingen op een 50/50-deal (50% korting op de huur). Eén en ander zal een verlies aan netto huurinkomsten van minimaal 5,5 miljoen euro opleveren in 2020.

Paar kanttekeningen evenwel:

• Er werd geen akkoord werd bereikt met de huurders van 43 winkels (inclusief de 28 winkels waarin Brantano huist en die door de perikelen met eigenaar FNG onzeker zijn). Waarschijnlijk zullen er rechtszaken volgen en zullen sommige van deze huurcontracten stopgezet worden omdat de huurder de lockdown mogelijk niet zal overleven.
• Retail Estates werkt verder aan een overeenkomst met 67 winkels die een jaarlijkse huur vertegenwoordigen van zo’n 8,3 miljoen euro. Onder dezelfde voorwaarden kan dat 6,3 miljoen euro aan gederfde huurinkomsten opleveren.

Beter dan verwachte uitkomst

Bij de start van de lockdown in België en de maatregelen in Nederland heeft KBCS de impact op de huurinkomsten en mogelijke waardeverminderingen ingeschat. De uitkomst van bovengenoemde deal ligt in lijn der verwachting, maar de huurinvordering is veel beter dan verwacht. Retail Estates inde al 50% van de huur in België en bijna 100% in Nederland, terwijl KBCS vreesde dat 10% van de huur onmiddellijk zou betaald worden en het saldo volgend jaar. Door de deal kan Retail Estates de 50% onbetaalde huur ontvangen voor eind juni en zullen de kwijtgescholden huurbedragen als bijzondere waardevermindering in de kwartaalcijfers meegenomen worden.

De mening van KBC Securities

Alles samen heeft KBC Securities zijn model zodanig aangepast dat de handelsvorderingen veel lager zullen zijn dan eerder werd aangenomen. De pijn van de "kwijtgescholden huur" zal in het huidige kwartaal al in één klap worden opgenomen. KBCS blijft er van uit gaan dat er in het boekjaar 2020/2021 8,2 miljoen euro minder huurinkomsten zullen zijn (gebaseerd op de hierboven vermelde 6,3 miljoen euro, de impact van de 43 winkels en een bijkomend bedrag voor mogelijke covid-19-opflakkeringen in het najaar). Voor boekjaar 2021/2022 worden de verwachtingen op waardeverminderingen op handelsvorderingen gereduceerd van 5,5 naar 2,4 miljoen euro.

De winstverwachtingen per aandeel stijgen met 1% en 5% voor dit en volgend boekjaar en de dividendverwachting (4,40 euro per aandeel) blijft behouden. Omdat de aandelenkoers tot boven het niveau van vóór de corona-uitbraak herstelde, de zeer onzekere handelsomgeving van de huurders en het verhoogde risico op waardeverminderingen blijft het “Houden”-advies en 60 euro koersdoel behouden.