Retail Estates verwacht minder huurinkomsten voor lopende boekjaar

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

ma. 17 jan 2022

11:39

Na de recente beslissing van de Nederlandse regering om niet-essentiële winkels weer open te stellen na een verplichte COVID-19-sluiting, liet Retail Estates weten dat het een maximale negatieve huurimpact verwacht van 1,53 miljoen euro. Dat is goed voor 1,33% van de verwachte brutohuurinkomsten in 2022, in lijn met de verwachtingen. Ook kocht en verkocht de groep panden en gronden voor 10,5 miljoen euro op nettobasis, goed voor 61 basispunten van de geschatte fair value van de investeringsgebouwen (die is goed voor 1,72 miljard euro). KBC Securities-analist Wido Jongman knikt goedkeurend, behoudt de businesscase en past de winstschattingen lichtjes aan om zo het “Kopen”-advies en koersdoel van 76 euro te herhalen.

COVID-19-update

In tegenstelling tot activa in winkelstraten en winkelcentra is er geen behoefte aan grootschalige herontwikkelingen in retailparken buiten de stad, zoals die in handen van de Retail Estates. De parken zijn niet immuun voor verplichte sluitingen, maar bieden veerkrachtige posities, ook in tijden waarin het winkelend publiek behoefte heeft aan meer ruimte en niet graag met het openbaar vervoer reist. Dankzij de betaalbare lage huurniveaus en de blootstelling aan minder getroffen winkelformules is de kannibalisatie van één lijn beperkt. Sterker nog, op de langere termijn lijken de locaties geschikt voor omnichannelinzet en mogelijk toekomstig gebruik voor “last mile”-distributie.

Portefeuilleaanpassingen

In de marge werden ook enkele aanpassingen van de portefeuille aangekondigd. Het betreft in totaal een nettodesinvestering van 10,5 miljoen euro.

Een kleinschalig retailpark in Lommer in België werd verkocht voor 11,5 miljoen euro met verhuurders en een jaarlijkse huuropbrengst van 0,75 miljoen euro.
Investering van 10 miljoen euro in zes winkelpanden in België waarvan één leeg staat. Er werd 0,58 miljoen euro huur vermeld voor de verhuurde activa. De activa vullen bestaande posities aan in retailparken of retailclusters in de RET-vastgoedportefeuille. Genoemde huurders zijn: Leen Bakker, Casa, Damart en LolaLiza.
Investering van 1,2 miljoen euro in een leegstaand Belgisch winkelpand.
In Mechelen werd op een te herontwikkelen retailcluster in eigen bezit één van de posities verkocht. Dat zal tegen eind juni 2024 een feit zijn en 10,24 miljoen euro opleveren. Het portefeuilleresultaat zal wel 0,79 miljoen euro negatief zijn.

KBC Securities over Retail Estates

Na ruwweg een maand van verplichte sluiting, openden Nederlandse winkels op 16 januari weer de deuren. Alle 246 Nederlandse winkelpanden van de groep waren door de sluiting getroffen. Net voor die sluiting behaalde de sector woninginrichting (56% van het groepsbelang) opnieuw sterke omzetcijfers, waren er geen noemenswaardige huurachterstanden en lag de bezettingsgraad dicht bij 100%.

Op basis van de ervaring met eerdere lockdowns in Nederland en de geldende wetgeving, verwacht het management dat ongeveer 50% van de huurbetalingen, die tijdens de periode in het geding waren (3,06 miljoen euro), het voorwerp van onderhandelingen zullen uitmaken. Concreet wil dat zeggen dat er een maximum bedrag van 1,53 miljoen euro aan huurinkomsten minder zullen zijn, goed voor zijn 1,33% van de geschatte huurinkomsten voor het lopende boekjaar (2021/2022). Dat cijfer lijkt hoog, maar ligt wel in lijn met de verwachtingen van analist Wido Jongman.

Naar overzicht