do. 9 sep 2021
Shurgard organiseert vandaag een Investor Day, maar schetste deze morgen in een persbericht al wat er op het menu staat. De financiële doelstellingen voor de middellange termijn vormen geen verrassing voor KBC Securities: de groep wil jaarlijks niet 130 maar 170 miljoen investeren en mikt op een groei van 90.000 vierkante meter per jaar voor gemiddeld 16 panden tegen 2024. Onze analist kijkt uit naar die groei en staat pal achter het “Kopen”-advies en koersdoel van 54 euro.
Groeistrategie
Self storage is volgens Shurgard een snelgroeiende sector in Europa. "Bovendien is het een ondergepenetreerde markt met een groeiend onevenwicht tussen vraag en aanbod”, aldus de groep. Die zal de komende jaren een ambitieuze groeistrategie inzetten om deze kansen te grijpen en haar leiderschap te benutten, door haar strategie te baseren op drie hefbomen:
- Herontwikkeling: de omvang van bestaande gebouwen vergroten.
- Organische groei van het platform: grond kopen en zelf bouwen, of bestaande gebouwen kopen en deze ombouwen tot opslagruimte.
- Bolt-on acquisities: als marktleider en consolidator wil Shurgard eigendommen van concurrenten, kleine en individuele spelers, blijven verwerven.
Die strategie heeft er ondertussen voor gezorgd dat Shurgard de grootste ontwikkelaar, eigenaar en exploitant van self-storage centra is in Europa. Het bedrijf bezit 245 self-storage centra in 7 Europese landen (België, Denemarken, Frankrijk, Duitsland, Nederland, Zweden en het Verenigd Koninkrijk), goed voor 1,2 miljoen vierkante meter verhuurbare ruimte aan 170.000 klanten.
Business model
De groep genereert inkomsten door het leasen van opslagunits en door de verkoop van aanverwante activiteiten, waaronder de verkoop van verzekeringen, opslagproducten en verpakkingen zoals kartonnen dozen, tape, dekens, bubbeltjesplastic, enz. De meeste inkomsten zijn echter afkomstig uit de verhuur van onroerend goed.
Units worden per maand verhuurd en die huur wordt automatisch verlengd, tenzij er een kennisgeving wordt gegeven van de leegstand. De meeste beheerders van self-storage maken gebruik van opbrengstbeheersystemen om de prijs die aan elke klant wordt aangerekend te optimaliseren. Als gevolg van deze systemen (net zoals bij de luchtvaartmaatschappijen en het hotelwezen) betaalt elke huurder een ander tarief voor een bepaalde eenheid.
Het 'boarding' tarief (voor nieuwe klanten) is afhankelijk van criteria zoals het type gehuurde eenheid, de bezettingsgraad in de regio op dat moment en de prijzen van de concurrent op het moment van instappen. Ook bij Shurgard worden de prijzen bepaald door een gecentraliseerd opbrengstbeheersysteem. In tegenstelling tot andere spelers laat Shurgard de klanten niet toe om te onderhandelen over prijzen, zelfs niet over de eigen medewerkers. Zodra klanten aan boord zijn, heeft Shurgard de mogelijkheid om de huurprijzen vast te stellen via een gecentraliseerd rendementsbeheersysteem, gebaseerd op gegevens verzameld door de onderneming. Shurgard mag om de zes maanden de huur aanpassen, maar momenteel gebeurt dit alleen op jaarbasis. Dat resulteert in een gemiddelde prijsstijging van 8 à 10% per jaar (voor klanten op lange termijn).
Nieuwe doelstellingen
Becijferd zien de ambities die vandaag worden gepresenteerd voor de middellange termijn er als volgt uit:
- Capex-doelstelling: 170 miljoen per jaar vs. 130 miljoen gemiddeld in het KBCS-model tot 2024
- Beoogde groei: 90.000 m² per jaar voor gemiddeld 16 panden, 8% groei op jaarbasis tegen 2024
- E-rental: verwacht 50% van contracten via het web tegen 2022
- Omzetgroei: voor alle winkels verwacht 6% vs. 5% in het KBCS-model
- Nettooperationeel resultaat: stijging van 2% vs. 1,5% in het KBCS-model tegen 2024
- Loan to value: 25% verwacht, met tijdelijke 35% blijft voorzichtig
- Dividend: gelijk aan 80% van EPRA EPS en uitgekeerd in oktober/mei
KBC Securities over Shurgard
De updates zijn iets ambitieuzer dan de veronderstellingen in het model van KBC Securities voor 2024 en hebben bijgevolg geen materiële impact op de waardering. De groei en winstgevendheid gaan vooruit, maar ook de investeringen. Het bedrijf blijft terughoudend om agressiever gebruik te maken van de huidige lage rente om de groei verder te versnellen. Met de kredietcrisissen uit het verleden in het achterhoofd, respecteert KBC Securities die beslissing en kijkt uit naar de gestage uitvoering van hun strategie.
KBC Securities ziet de vooruitzichten voor extra groei zeer rooskleurig in, onder meer omdat uit onderzoek blijkt dat de Europese markt voor zelfopslag op dit moment ernstig onderontwikkeld is. De gemiddelde zelfopslagruimte per hoofd van de bevolking in Europa is 41,1x minder in vergelijking met de VS en 3,2x minder in vergelijking met het VK, de meest volgroeide markt voor zelfopslag. De vraag wordt sterk gestimuleerd door:
- Groei van de (stedelijke) bevolking (gemiddelde jaarlijkse groei de komende 5 jaar: +0,6%)
- Huishoudens worden rijker (gemiddelde jaarlijkse groei van het beschikbaar inkomen: +1,8%)
- Huisvesting wordt duurder (gemiddelde jaarlijkse groei de komende vijf jaar: +4,2%)
- Toenemende mobiliteit
Als een natuurlijke consolidator in een onderbezette markt, is het groeipotentieel van Shurgard enorm. KBC Securities verwacht dat het rendement op het geïnvesteerde kapitaal (ROIC) zal stijgen tot 5,5% in 2025 dankzij de benutting van schaalvoordelen, stijgende inkomsten van de huidige klanten en de voortgaande digitalisering van Shurgards activiteiten.
Ondanks het groeipotentieel is KBC Securities van mening dat Shurgard een defensief aandeel is. Het risico van overaanbod op de markt is laag en covid lijkt weinig invloed te hebben gehad. Shurgard is goed gepositioneerd om elke (tapering) storm te doorstaan. Het “Kopen”-advies en koersdoel van 54 euro worden bijgevolg bevestigd.