Hoewel Unibail-Rodamco-Westfield over het boekjaar 2018 mooie resultaten publiceerde, zorgen de vooruitzichten ervoor dat KBC Asset Management het koersdoel en advies verlaagt. Analist Steven Lermytte zorgt voor duiding bij de wijzigingen.

Resultaten

Vastgoedbedrijf Unibail-Rodamco-Westfield zette in 2018 een mooi operationeel resultaat neer. De winst per aandeel steeg met 7,2% tot 12,92  EUR, waarvan 10,80 EUR als dividend wordt uitgekeerd. De netto inventariswaarde ging 5,1% hoger, tot 210,80 EUR. In Europa tekenden de huurinkomsten een sterke stijging op, maar in de VS is sprake van een negatieve huurgroei.

Vooruitzichten

De goede resultaten werden echter overschaduwd door de vooruitzichten, waaruit blijkt dat URW zal focussen op schuldafbouw, ten koste van toekomstige groei. De groep kondigt ook een desinvesteringsprogramma van 6 miljard EUR aan en wil de schuldgraad doen dalen naar 35 à 40%.

De visie van KBC Asset Management

Door deze aankondigingen neemt URW de onzekerheid uit de markt, die mee aan de basis lag van het koersverlies van de voorbije maanden. Hoewel dit een positief gegeven is, merkt KBC AM op dat meer desinvesteringen ook gepaard gaan met een groter verlies aan toekomstige huurinkomsten. Analist Steven Lermytte schat dat de winst per aandeel in de toekomst met ca. 3% zal groeien, wat een halvering is t.o.v. de huidige groeivoet.

De schuldafbouw moet op termijn positief zijn voor een herwaardering van het aandeel, maar dat zal vermoedelijk niet op korte termijn het geval zijn. Terzelfdertijd blijft de winkelvastgoedmarkt onder druk staan en zal de portefeuillekwaliteit zich dus moeten bewijzen, iets waar KBC AM na de fusie tussen Unibail-Rodamco en Westfield minder sterk van overtuigd is.

Met een dividendrendement van 7,1% oogt het aandeel voor dividendbeleggers heel aantrekkelijk, maar dat is eerder een weerspiegeling van de hoge schuldgraad, de transitiefase na de fusie en vooral de zwakke winkelvastgoedmarkt. Ook gegevens rond de huurinkomsten in de VS baren KBC AM zorgen.

Een korting van 20% t.o.v. de voor goodwill gecorrigeerde portefeuillewaarde per aandeel is volgens onze analist een faire waardering. KBC Asset Management verlaagt bijgevolg het koersdoel van 205 EUR naar 155 EUR per aandeel en het advies van “Kopen” naar “Houden”.